房地產(chǎn)的問題集中到一點(diǎn)就是房?jī)r(jià)太高。那么國內(nèi)房?jī)r(jià)為什么會(huì)高？是市場(chǎng)供不應(yīng)求嗎？是市場(chǎng)“剛性需求”嗎？
其實(shí)，在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來就不是問題。但目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況則不是這樣。一是住房作為現(xiàn)代文明社會(huì)民眾生活權(quán)利的一部分要予以保障；二是住房作為一種特殊的商品，開發(fā)商利用全民所擁有的資源對(duì)它進(jìn)行壟斷性定價(jià)，試圖以合法方式讓社會(huì)財(cái)富以快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)也就是成了大問題了。
一季度的個(gè)人住房消費(fèi)不及2004年四分之一。從央行的數(shù)據(jù)來看，也沒有看到大量居民儲(chǔ)蓄存款減少轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資上來。但北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積達(dá)到11475萬平方米，同期銷售面積則為8776萬平方米，有2700萬平方米剩余。同時(shí)，2004年北京商品房開復(fù)工面積9931萬平方米，商品住宅施工面積達(dá)到6759萬平方米，相當(dāng)于近5年年均銷售面積的4倍多。還有，從1992年以來，北京新建的住宅已達(dá)到2.4億平方米，人均超過25平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京1800萬人口計(jì)算，人均建筑面積達(dá)37平方米，超過不少發(fā)達(dá)國家人均住房水平。目前北京開發(fā)商手上有14410公頃左右的建設(shè)用地可用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果以2000-2004年年均供地1051公頃計(jì)算，這些土地可滿足開發(fā)商10年開發(fā)要求。而這些土地建成商品房后人均(按1800萬人口計(jì)算)達(dá)50多平方米。
既然如此，北京的房?jī)r(jià)為什么還會(huì)上漲得這樣快呢？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、炒房者一起在炒作房?jī)r(jià)。
首先，目前國內(nèi)的高房?jī)r(jià)是政府政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谡磥�，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就等于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。這就是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)：既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)秩序與規(guī)則，既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運(yùn)作方式等等，都得維持。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府能夠做的只是通過調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到其均衡水平。
也正是在這種觀念或政策下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管經(jīng)歷了兩年來的宏觀調(diào)控卻沒有效果。不僅房地產(chǎn)的投資在飛速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對(duì)立情緒越來越嚴(yán)重。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jī)高照，銀行利潤可以在短期內(nèi)上升到歷史最好的水平，但是國內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來越遠(yuǎn)。這個(gè)市場(chǎng)不僅社會(huì)公平性蕩然無存，而且也是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也就無所不在、無時(shí)不有。
其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。目前，一些高科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)甚至出口企業(yè)也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這勢(shì)必影響到中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。而且，房?jī)r(jià)的高企必然影響所在城市的競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)椋績(jī)r(jià)高企不僅增加的企業(yè)的營運(yùn)成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企業(yè)不敢進(jìn)入，原有的企業(yè)也紛紛退出。新的勞動(dòng)力人口無法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的勞動(dòng)力人口也會(huì)流出該城市。
再次，房?jī)r(jià)高企也必然強(qiáng)化地方政府進(jìn)一步所謂的經(jīng)營城市。近幾年來，中國打造城市競(jìng)爭(zhēng)力一直陷入在一個(gè)誤區(qū)中，即中國的不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來經(jīng)營城市。其實(shí)，對(duì)一個(gè)城市來說，政府職責(zé)是什么？無非是通過政府權(quán)力來保護(hù)企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，來保護(hù)合約的有效履行，來保證民眾的財(cái)富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營環(huán)境，為城市居民提供生活便利的條件。
而政府要經(jīng)營城市，就得通過權(quán)力的方式來與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。如果這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，就會(huì)演變成對(duì)企業(yè)、民眾財(cái)富的掠奪。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境，也惡化城市居民的生存條件。
近幾年來，國內(nèi)許多城市看上去是經(jīng)營得有聲有色，GDP迅速增長(zhǎng)、建筑堆積林立、財(cái)政收入迅速膨脹、規(guī)模也快速擴(kuò)張，但是這些成績(jī)多以是以國有土地為政策背景，借助對(duì)農(nóng)民、城市居民利益的掠奪而建立起來的。這導(dǎo)致了中國有史以來最大的一次社會(huì)財(cái)富嚴(yán)重的分配不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會(huì)矛盾也由此而不斷地激化。
再就是高房?jī)r(jià)嚴(yán)重威脅著中國的金融體系安全。目前，國內(nèi)銀行界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是個(gè)人住房消費(fèi)信貸。但這種看法是建立以下幾個(gè)前提條件上的：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠(yuǎn)保持在現(xiàn)在基礎(chǔ)上；三是中國的經(jīng)濟(jì)繁榮不會(huì)出現(xiàn)周期性變化。但實(shí)際上這三個(gè)前提都是有條件的、不確定的，也是會(huì)變化的。
還有一種看法認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸所占銀行總信貸的比重僅17%，與一些發(fā)達(dá)國家的30%相比還差得遠(yuǎn)。從歐美的國家的經(jīng)驗(yàn)來看，如果不超過30%比重就會(huì)構(gòu)成對(duì)金融體系的威脅。但是，我們應(yīng)該看到，一則國內(nèi)以銀行為主導(dǎo)的金融體系與美國以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的金融體系是不一樣的。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金既可以來自銀行，也可以來自資本市場(chǎng)。特別是美國的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，因此，美國銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所占的比重十分有限。但中國的金融體系完全是以銀行為主導(dǎo)，國內(nèi)房地產(chǎn)的資金也基本上來自銀行。有研究表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資80%以上來自銀行，只不過進(jìn)入的方式十分多樣。
最后，房?jī)r(jià)高企不僅加劇地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間財(cái)富差距。隨著沿海一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，全國的信貸資金與財(cái)富迅速地向這些地區(qū)集中。盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如西部大開發(fā)、中部崛起等，但是實(shí)際上這幾年沿海地區(qū)，特別是那些高房?jī)r(jià)的地區(qū)與城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻越來越快。而這種經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)的。
對(duì)于個(gè)人來說，除了房地產(chǎn)開發(fā)商成為最大既得利益者外，還有那些掌握著相關(guān)權(quán)力與靠近這些權(quán)力的人也從中受益。當(dāng)然，銀行的信貸人員也是這次房?jī)r(jià)上漲重要得益者，但與房地產(chǎn)開發(fā)商或政府的有權(quán)者比起來，可能是九牛一毛。
受到傷害最大的是廣大農(nóng)民和城市廣大的中低收人者。在這次“造城”運(yùn)動(dòng)中，盡管有些農(nóng)民土地出讓得到一定的補(bǔ)償，但是這種補(bǔ)償與政府土地出讓所獲得的收益也是九牛一毛。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)飚升不僅阻礙了廣大農(nóng)民進(jìn)入城市，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。
對(duì)于城市廣大的中低收入者來說，房?jī)r(jià)飚升不僅使得他們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，其城市生存權(quán)也可能面臨著各種剝奪，而且增加了他們的日常生活壓力。試想，如果城市居民只能窮一生甚至幾代人的財(cái)富來支撐一套高價(jià)房子，那么他們的生存壓力有多大？大家都知道，如果絕大多數(shù)城市居民都靠住房保障體系來解決，那只能是一種烏托邦。
至于政府出臺(tái)什么政策來調(diào)控國內(nèi)的高房?jī)r(jià)，我想其實(shí)十分簡(jiǎn)單。一是打擊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重炒作，對(duì)內(nèi)可以出臺(tái)房地產(chǎn)交易所得稅、住房空置稅、房地產(chǎn)持有稅；對(duì)外要堅(jiān)決打擊外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作；二是央行不斷地調(diào)升利息，迅速提供炒作房地產(chǎn)者的成本，同時(shí)，也可以推行購買一套住房者利率優(yōu)惠，兩套以上住房者利率隨行就市的政策；三是取消住房預(yù)售制度，特別是嚴(yán)格銀行紀(jì)律，對(duì)于那些膽敢違規(guī)的銀行信貸者要嚴(yán)懲不怠。消費(fèi)者一旦感覺政府對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控有決心了，自然會(huì)理性消費(fèi)。在這種情況下，國內(nèi)房?jī)r(jià)豈能不迅速回落？問題是政府下不下這樣的決心，下決心后能不能履行其承諾！
(來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：易憲容）
