“曾經(jīng)有一個(gè)買房的機(jī)會(huì)擺在我的面前，我沒(méi)有珍惜，現(xiàn)在才知道是多么的珍貴，因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)我而言已經(jīng)是太高了”。
全國(guó)的電視觀眾都知道，這段話不是水皮說(shuō)的，說(shuō)這段話的人叫魯健，是中央電視臺(tái)第四頻道“今日關(guān)注”的主持人，在直播“房?jī)r(jià)又漲了，怎么面對(duì)”的節(jié)目時(shí)，魯健脫稿，上來(lái)就以周星馳的經(jīng)典作了一個(gè)開(kāi)場(chǎng)白；但是，水皮可以肯定，全國(guó)的電視觀眾并不知道的是，魯健的這段話完全是有感而發(fā)，就是他本人買房的真實(shí)心理感覺(jué)。
房?jī)r(jià)又漲了，魯健真的不知道該如何面對(duì)。節(jié)目是易憲容和水皮一起做的，在節(jié)目開(kāi)始前，魯健給我們講他的故事，他總覺(jué)得每個(gè)人都有一個(gè)擁有自己住房的夢(mèng)想，但是現(xiàn)實(shí)是如此的冷酷，眼看著北京的房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，他的夢(mèng)想也一天一天在破滅。
水皮給魯?shù)慕ㄗh是租房，因?yàn)樗ひ辉偬嵝汛蠹�，作為一個(gè)市場(chǎng)，不論是消費(fèi)市場(chǎng)也好，還是投資市場(chǎng)也好，北京的房?jī)r(jià)盡管在上漲，但是房租卻一直在下降，其實(shí)不但北京是如此，上海也就是如此。這意味著什么呢？
這意味著即使我們不考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資本市場(chǎng)而具有的投資特性，不考慮游資熱錢而制造的泡沫因素，不考慮官商合謀的坐莊炒作，就是簡(jiǎn)單地從消費(fèi)需求來(lái)看，那么，眼下的市場(chǎng)也存在將未來(lái)或者潛在需求提前集中釋放的危險(xiǎn)。
其實(shí)，房租上不去和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的悖論是和期房空置率上升和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的悖論相通的。前者反映的是真實(shí)需求和潛在需求的差距，后者反映的是房產(chǎn)作為投資品種被人為操縱的虛擬特征。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的失控已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，不但是北京的房?jī)r(jià)一年中上漲了20%左右，期房的空置率達(dá)到了60%，出現(xiàn)了水皮所謂的補(bǔ)漲行情，就是上海這個(gè)領(lǐng)漲板塊也出現(xiàn)了價(jià)量齊升的情景，中房上海指數(shù)辦公室最新的數(shù)據(jù)表明，4月份上海的商品房預(yù)售成交規(guī)模達(dá)到2375萬(wàn)平方米，19848套，刷新了宏觀調(diào)控一年來(lái)的最高紀(jì)錄。無(wú)論是北京的數(shù)字還是上海的數(shù)字，都足以讓溫家寶總理晚上睡不好覺(jué)，因?yàn)樵缭趦蓵?huì)的新聞發(fā)布會(huì)上溫家寶就為沒(méi)有更好地解決老百姓的住房而感到過(guò)難過(guò)，國(guó)務(wù)院會(huì)怎么辦，溫家寶作為一個(gè)總理又會(huì)怎么辦，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)二次調(diào)控，這些都成為大家所不可回避的問(wèn)題。如果這個(gè)市場(chǎng)真的讓潘石屹這樣的地產(chǎn)商都覺(jué)得要出事的話，那么恐怕是真的到了讓各方面都忍無(wú)可忍的時(shí)候了。
鐘偉的課題組做的研究表明，70%的城市居民買不起房，水皮不知道是不是確切，但是對(duì)比上海的人均收入和房?jī)r(jià)，對(duì)比北京的人均收入和房?jī)r(jià)，我們就可以知道，這個(gè)比率只低不高。以北京為例，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的有爭(zhēng)議的數(shù)字表明，北京的人均收入為32000元左右，很多人認(rèn)為這個(gè)數(shù)字偏高，而北京的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了7300元左右。以典型的一家三口人計(jì)算，擁有一套80平方米的居室需要支付60萬(wàn)元左右，如果是貸款，那么總額將突破90萬(wàn)，也就說(shuō)一個(gè)人不吃不喝30年才能供得起一套房。
房?jī)r(jià)是高是低，都是相對(duì)的。相對(duì)的是什么，不是開(kāi)發(fā)商鼓吹的長(zhǎng)期升值，也不是職能部門所謂的穩(wěn)定上漲，而是當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖�，因�(yàn)榉孔诱f(shuō)到底是給人住的，是給屬地居民住的，而不能僅僅被當(dāng)作資本市場(chǎng)的投資產(chǎn)品，成為炒作的品種。相對(duì)于龐大的國(guó)際游資和國(guó)內(nèi)以溫州為代表的游資，上海和北京的房?jī)r(jià)都不高，不但現(xiàn)在不高，翻了倍之后也不高，因?yàn)閷?duì)于投資者而言，所謂高低只和資金量有關(guān)，投入的資金量大，價(jià)格就不高，投入的資金量小，價(jià)格就高，有人接盤再高的價(jià)高也不高，沒(méi)人接盤，再低的價(jià)也不低。現(xiàn)在大家往往會(huì)看到期房的空置率，看到開(kāi)發(fā)商囤積居奇的用心，但是對(duì)于已售房屋的空置率卻往往視而不見(jiàn)。這方面上海的浦東尤其突出，由于大量港臺(tái)資金的涌入，成片的小區(qū)從出售之日起就被空置，并無(wú)人居住，而真正有居住需求的上海原住民卻被迫外遷，生活質(zhì)量不是提高了而是降低了。
特別需要澄清的是，長(zhǎng)期以來(lái)人們的頭腦被一種觀念所刻意誤導(dǎo)，那就是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲意味著居民財(cái)富的增加，而房地產(chǎn)價(jià)格的下跌則意味著居民財(cái)富的喪失，很多地方政府，甚至包括中央的職能部門都以此為由抗拒中央的宏觀調(diào)控，并將中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策刻意誤讀成為降低房?jī)r(jià)的漲幅而非打壓房?jī)r(jià)。其實(shí)，這種觀念和解讀在日本東京地產(chǎn)泡沫時(shí)期就已經(jīng)有過(guò)淋漓盡致的發(fā)揮，以東京的地價(jià)，理論上可以買下整個(gè)美國(guó)，但是事實(shí)上又如何呢？事實(shí)上，這除了讓美國(guó)人借機(jī)讓日元大幅升值滿足一下日本人的虛榮心之外，給日本帶來(lái)的就是失去的10年，而對(duì)于普通的日本居民而言，地價(jià)的上漲提高的只是生活的成本而不是生活的品質(zhì)。一個(gè)日本人，辛苦一生也只能在東京的郊外置下一處自己的房產(chǎn)。
為什么會(huì)這樣？因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格的上漲實(shí)際上對(duì)于已有房地的消費(fèi)者而言是沒(méi)有意義的紙上富貴，而且這還是筆不可能變現(xiàn)的富貴，你變現(xiàn)了意味著你也就失去了住房；而對(duì)于尚未買房的消費(fèi)者而言卻意味著支出的增加，就像魯健一樣，原來(lái)能住的三居，現(xiàn)在就變成了二居，甚至一居，或者根本就什么都買不起。
資產(chǎn)價(jià)格的上漲，對(duì)誰(shuí)有好處呢？實(shí)際上是對(duì)投資者有好處，投資者在低吸高拋的過(guò)程中將紙上富貴變成了真金白銀，然后撤離。投資者撤離之時(shí)，就是資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅之時(shí)，金融危機(jī)爆發(fā)之時(shí)。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：水皮)
