中新網(wǎng)5月8日電  據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，在普通消費(fèi)者日益覺得商品房價(jià)格難以接受的同時(shí)，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個(gè)人住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)之比達(dá)到1：5。通過有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比，業(yè)內(nèi)專家日前就中國房地產(chǎn)持續(xù)過熱、消費(fèi)扭曲的狀況再次提出警告。

　　比例——1.42萬億元/8.32萬億元

　　盡管在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的態(tài)勢(shì)下，部分地區(qū)出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象，但2005年中國的房地產(chǎn)市場依舊火熱。建設(shè)部專家謝家瑾日前透露，中國居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，2005年僅個(gè)人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)1.42萬億元。

　　與此同時(shí)，不久前發(fā)布的2005年中國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)顯示，全國全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為6.72萬億元。在該年份，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，人口56212萬人，農(nóng)村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。

　　將居民住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)進(jìn)行比較，比例達(dá)到1：5；與全國居民可支配收入總額比較，比例達(dá)到17.07%。"這個(gè)比例在意料之中但也是驚人的。"記者采訪的不少專家表示。

　　就在房地產(chǎn)市場消費(fèi)持續(xù)高漲的同時(shí)，北京師范大學(xué)金融研究中心不久前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》，卻根據(jù)東部地區(qū)商品房均價(jià)得出70%城市居民沒有購買新房能力的結(jié)論。而網(wǎng)上，一個(gè)抱怨房價(jià)高漲的新名詞--"房奴"也日漸流行。

　　"購買力與現(xiàn)實(shí)消費(fèi)之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費(fèi)，房價(jià)的持續(xù)、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力的恐慌性跟風(fēng)，這是典型的'羊群效應(yīng)'。這將給個(gè)人和銀行帶來巨大的隱患。"上海房地產(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人顧海波說。

　　扭曲——三大需求支撐熱潮

　　70%城市居民沒有購買新房能力，房地產(chǎn)消費(fèi)為何依舊高漲？有關(guān)專家分析認(rèn)為，支撐當(dāng)前住房消費(fèi)的主力主要來自投資性需求、被動(dòng)性需求和"被驅(qū)使的改善性需求"。

　　"社會(huì)財(cái)富投資渠道相對(duì)匱乏是造成國內(nèi)住房消費(fèi)高漲的一個(gè)重要原因。"申銀萬國證券研究所高級(jí)分析師陳昱新說。房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動(dòng)力等要素。在近幾年股市、債市投資回報(bào)率難以讓人滿意的情勢(shì)下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產(chǎn)必然會(huì)成為社會(huì)投資關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　"中國人口的基數(shù)很大，雖然貧富有異，但少數(shù)人買房就能構(gòu)成需求。"復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認(rèn)同投資性需求對(duì)中國住房消費(fèi)的影響。目前，中國部分地區(qū)住房銷售額已經(jīng)接近甚至超過當(dāng)?shù)鼐用癞?dāng)年可支配收入總量。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當(dāng)年上海的商品房銷售額則達(dá)到了2163.3億元。

　　在投資性需求之外，城市化加速引發(fā)的大規(guī)模被動(dòng)性需求增量是導(dǎo)致住房消費(fèi)居高不下的另外一個(gè)因素。申銀萬國證券研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了1999年低潮后，中國城市建設(shè)從2001年開始重新提速。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的年增速在2005年達(dá)到27%。"與城市化進(jìn)程的迅速展開相適應(yīng)，中國每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會(huì)建設(shè)動(dòng)遷1.8萬戶居民，軌道交通前期建設(shè)動(dòng)遷1.3萬戶居民，3月份該地樓市的'回暖'就與此有關(guān)。"顧海波說。而日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，"一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營城市、盲目大拆大建"對(duì)住房消費(fèi)有著重要影響。

　　此外，改善性需求也對(duì)住房消費(fèi)形成了巨大推動(dòng)。"中國人歷來強(qiáng)調(diào)有恒產(chǎn)才有恒心，希望自己擁有住房的觀念根深蒂固。中低收入人群通過按揭貸款等形式購買'高價(jià)房'，透支了家庭消費(fèi)，嚴(yán)重影響了生活質(zhì)量。"尹伯成說。他認(rèn)為在房地產(chǎn)市場普漲的形勢(shì)下，中國居民的改善性需求被房市追漲風(fēng)氣所"驅(qū)使"，在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫——投資性需求必須大力抑制

　　過熱的消費(fèi)造成了房價(jià)的迅速飆升。《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》稱，2000年至2005年全國商品房均價(jià)平均增長5.9%。雖然房價(jià)持續(xù)上漲的原因還涉及各類要素價(jià)格普漲、人民幣升值等，但無疑，投資性需求、被動(dòng)性需求以及改善性需求的高位運(yùn)行是造成房價(jià)難以平抑、部分城市房產(chǎn)泡沫難以擠除的重要原因。

　　2006年第一季度，中國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲5.5%，部分城市的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在積累。

　　如何擠除房地產(chǎn)市場的泡沫？記者采訪的專家不約而同地強(qiáng)調(diào)：改變住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型、中低價(jià)位住房供應(yīng)比重，滿足被動(dòng)性、改善性需求，與此同時(shí)，要加大力度抑制投資性購房。

　　尹伯成認(rèn)為，應(yīng)對(duì)投資性購房出臺(tái)貸款限制政策，分類開征物業(yè)稅，同時(shí)控制海外投機(jī)資金流入。南京審計(jì)學(xué)院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎(chǔ)上增加供給，必須抑制需求。國家應(yīng)在第一套住房免稅的基礎(chǔ)上，對(duì)第二套、第三套住房實(shí)行累進(jìn)征收房產(chǎn)稅。

　　顧海波提出，由于缺乏實(shí)施細(xì)則，國家去年以來實(shí)施的一系列樓市調(diào)控政策在地方和相關(guān)方面沒有得到很好落實(shí)。"部分地方政府、銀行、開發(fā)商不愿意看到樓市的理性回歸，管住地根、管住銀根的調(diào)控政策在部分地區(qū)屢遭突破。這對(duì)消費(fèi)心理造成了重大影響，也加大了國家宏觀調(diào)控的難度，必須引起方方面面的高度重視。"顧海波說。

　　調(diào)控——需警惕"五高"

　　在南京進(jìn)行的江蘇首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長宋春華表示，"十五"期間中國房地產(chǎn)行業(yè)稅收增幅很快，但目前的行業(yè)運(yùn)行質(zhì)量不高，大而不強(qiáng)，樓市宏觀調(diào)控要特別注意"五高"問題。

　　宋春華說，第一高是高檔房�，F(xiàn)在全國積壓的房地產(chǎn)面積已超過500萬平方米，高檔房占多數(shù)；第二高是高價(jià)位。個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了房價(jià)不正常過快上漲。第三高是高空置率。他認(rèn)為，用現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法計(jì)算的"空置率"并不準(zhǔn)確，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)明顯偏小�，F(xiàn)在的計(jì)算方法是，沒有出售、出租的房子才算空置。而許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻并未納入統(tǒng)計(jì)。投資者的房子將會(huì)伺機(jī)進(jìn)入樓市，可能帶來不小的沖擊，對(duì)高空置率絕不能掉以輕心。第四高是高自有率。很多發(fā)達(dá)國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達(dá)80%。第五高是高風(fēng)險(xiǎn)。如果取消預(yù)售房制度，公開開發(fā)商的成本，或提高購房貸款的首付標(biāo)準(zhǔn)，都可能對(duì)樓市帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（蔡國兆 彭勇 鄧華寧）