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中國社科院4月25日公布的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，經(jīng)過一年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，中國內(nèi)地的商品房空置率居高不下，2005年1至9月住宅空置面積與2004年同比增長4.2%。
有學(xué)者估計，真正的空置率遠(yuǎn)超過這個數(shù)字。而這份報告的結(jié)果也顯示，北京替代上海成為了房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的城市。去年北京樓價飆升了20%，商品期房的同比漲幅更高達(dá)23.2%
就在此份藍(lán)皮書發(fā)表前不久，中國國家統(tǒng)計局亦公布第一季度經(jīng)濟(jì)增長10.2%，固定資產(chǎn)投資增長27.7%。市場普遍認(rèn)為固定投資增長過快，經(jīng)濟(jì)存在過熱跡象。其中，房地產(chǎn)貸款余額占人民幣各項貸款余額的14.84%，對于投資過快增長起到了相當(dāng)大的推動作用。
調(diào)控措施治標(biāo)不治本
鑒于以上情況，中國人民銀行于4月27日晚宣布調(diào)高金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款利率上調(diào)0.27厘，是自2004年10月以來的首次加息。央行此舉被視為對第一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)過熱的回應(yīng)，用行長周小川的話說，經(jīng)濟(jì)有些過熱，貸款利率調(diào)整旨在微調(diào)經(jīng)濟(jì)。
至于央行加息為經(jīng)濟(jì)降溫的效果，分析師普遍認(rèn)為并不會太明顯。因為中國的利率傳導(dǎo)機(jī)制并不完善，而且按2004年加息的經(jīng)驗來看的話，并沒有對樓市帶來顯著打壓。除非人行未來持續(xù)加息，但那樣卻可能同時壓制到本已十分疲軟的消費，所以可能性不大。更何況增加貸款利率會給銀行貸款增加更大的難度，在如今存款居高不下的情況下，銀行將持續(xù)面臨被“水浸”的問題。
于是，很多專家預(yù)期，中央還會持續(xù)出臺一些專門針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施，包括繼續(xù)透過稅收杠桿打擊炒房，控制外資購買等等。然而問題在于，這些加息以外的宏調(diào)措施又能起到多大作用? 要回答這個問題首先還應(yīng)回顧一下上一次，2005年房地產(chǎn)調(diào)控所采取的措施。
2005年初，國務(wù)院下發(fā)了有關(guān)控制房價的通知以及具體措施，同時也動用了稅收、利率等杠桿來控制房價。雖然不少專家學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫爆破，可能會造成經(jīng)濟(jì)硬著陸，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會后果，所以在調(diào)控時總是投鼠忌器。這種說法并非毫無道理，但太過嚴(yán)厲的措施的確可能引發(fā)一場信貸危機(jī)，并非是可取的調(diào)控方法。于是，中央在2005年出臺的調(diào)控措施并未達(dá)致預(yù)期效果。
除了加息之外，今年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策還未出臺。但由于2005年和現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況并沒有太大差異，所以調(diào)控措施很可能與去年雷同，最多只是加大一些力度。鑒于去年的經(jīng)驗，可以預(yù)期，如果中國政府繼續(xù)遵循之前的路線，房地產(chǎn)只能表面上略為冷卻，2007年仍會重復(fù)今天的局面。因為，所謂的調(diào)控措施，只治標(biāo)不治本。
應(yīng)擴(kuò)大供應(yīng)低價住房
中國內(nèi)地居民和海外投資者始終對房地產(chǎn)充滿信心，根本原因在于他們對未來市場需求有憧憬。摩根斯坦利的經(jīng)濟(jì)分析師謝國忠多次指出，中國房價收入已經(jīng)高于國際水平很多，足以證明泡沫的存在。但人們?nèi)匀徽J(rèn)為隨著居民收入的提高，需求將會大幅增長。這番憧憬使人們忽略了一個事實：中國作為勞動力密集的國家，勞動人口競爭激烈，居民收入的增速是遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價上漲速度的。
照現(xiàn)在的趨勢發(fā)展下去，房價只會年復(fù)一年的上升，宏觀調(diào)控也是年復(fù)一年地為地產(chǎn)界降溫。去年政策重點集中在上海，今年是北京，后年又是另一座城市�！叭笊健敝坏淖》�，將長期成為城市居民生活的沉重負(fù)擔(dān)。
對于房地產(chǎn)過熱，治本的方法在于緩解“三座大山”之一的住房，即由政府主導(dǎo)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。目前中國很多一線城市的高房價政策有諸多弊端，例如很多工薪階層都感到不堪重負(fù)，導(dǎo)致消費疲軟等。
很多國家政府都有為大眾提供經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)驗。例如，新加坡政府組屋居民占了總?cè)丝诘?4%。這樣的政策不僅解決低收入人口住房問題，也避免了市場對“未來需求”的非理性憧憬。
換句話說，在香港或新加坡的公屋不僅解決了低收入人群的住房問題，而且也沒有影響到商品房市場。眾所周知，這兩座城市商品房市場依然十分活躍。
對中國來說，增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不僅可以降低投資者的非理性憧憬，從而達(dá)致為房地產(chǎn)降溫的效果，同時也可以避免因樓市泡沫爆破而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸。因為經(jīng)濟(jì)適用房與商品房將會形成兩個不同的價格走勢，商品房價格并不會跟隨廉價的經(jīng)濟(jì)適用房而暴跌，仍然由市場的供需機(jī)制來決定。所以說增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)是項一箭雙雕的措施。
必須解決的“三座大山”
當(dāng)然，中國也已開始發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，但是不僅供應(yīng)嚴(yán)重不足，而且關(guān)鍵是在規(guī)劃管制上也存在缺位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房推出后的一系列非法活動，例如搶號，高價轉(zhuǎn)手出售等。到底哪些人可以申請，購買之后轉(zhuǎn)賣的價格可以增長多少等，這些問題在中國仍然缺少有效的監(jiān)督管理機(jī)制。
以北京市為例，國土資源局于4月初公布的《北京市2006年土地供應(yīng)計劃》中確認(rèn)，2006年北京市供地總量6500公頃，其中住宅商品房1600公頃，經(jīng)濟(jì)適用房300公頃，即經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例還不到商品房的五分之一。與此對照的是，建設(shè)部規(guī)定家庭年收入6萬以下便可購買經(jīng)濟(jì)適用房，相當(dāng)于北京70%的家庭。這樣的供求比例，再加上監(jiān)管缺位，如何不滋生非法行為?
“十一五計劃”期間的一項工作重點是擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費。目前中國居民存款已經(jīng)高達(dá)15萬億人民幣，而且還在快速增長，可見中國人不消費的原因并非沒有錢。人們存錢的原因主要還是對未來缺乏安全感。多數(shù)人對于“三座大山”，即住房、醫(yī)療、教育感到無奈，只有靠儲蓄來增加安全感。
增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善有關(guān)制度本身并不足以達(dá)到刺激消費的目的，但卻是其必要條件�！叭笊健敝兄灰幸豁梿栴}不解決，中國的居民就無法養(yǎng)成消費所必須的安全感。
可見，提高消費的關(guān)鍵，是要解決公共品嚴(yán)重短缺的問題，而發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體刺激消費的金融手段，如降低存款利率等，在中國難以奏效。因為發(fā)達(dá)國家的“三座大山”遠(yuǎn)不及中國的沉重。只有在規(guī)范的市場機(jī)制里，加息等手段才能起到預(yù)期效果。
解決了“三座大山”問題，人們的消費意愿自然會增加。與其說“十一五計劃”的工作重點是刺激消費，擴(kuò)大內(nèi)需，不如直指問題關(guān)鍵——解決“三座大山”，為居民提供基本公共品，才是未來五年經(jīng)濟(jì)工作的核心。(摘自新加坡聯(lián)合早報；作者：林煙)
