據(jù)悉，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增長23.3%；完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，增長53.3%。來自成都市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2006年1-2月，該市商品房空置面積出現(xiàn)自2005年下半年以來的首次大幅上升，全市商品房空置面積為147.25萬平方米，同比增長62.6%，其中住宅空置65.36萬平方米，增長70.7%。
所謂住房空置，就是住房處于沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。而住房空置率就是在某一時(shí)點(diǎn)上空置的住房占某一時(shí)點(diǎn)所存有住房的比率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。目前內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)的住房空置率基本上是房地產(chǎn)資源低效率配置的結(jié)果。
我們可以看到，從2005年內(nèi)地房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，盡管一些地方的房價(jià)上漲有所放緩，全國平均房價(jià)上漲幅度有所下落。如1-2月全國70個(gè)大中型城市房價(jià)上漲幅度為5.5%。但我們也應(yīng)該看到，一些地方房價(jià)過快上漲也是不爭的事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年，以北京房地產(chǎn)市場為領(lǐng)頭，全國不少地方的房地產(chǎn)市場在輿論看好中漲聲一片。
但是，內(nèi)地房地產(chǎn)市場空置率過高，肯定說明市場還有不少房子沒有銷售出去。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品賣不出去，那么產(chǎn)品的市場價(jià)值是無法轉(zhuǎn)換與實(shí)現(xiàn)的。有人會(huì)說，任何在市場交易的產(chǎn)品都可以有一定過剩，否則既無法形成有效的競爭，也無法來調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，事實(shí)是有房地產(chǎn)的自然空置率，住房自然空置率就如自然失業(yè)率一樣，其在市場中有一個(gè)確定的比重，但超過一定限度就是過了。目前內(nèi)地的房地產(chǎn)市場空置率過高同時(shí)又房價(jià)過高，那么房地產(chǎn)市場問題的嚴(yán)重性也就昭然若揭。
央行的數(shù)據(jù)表明，2004年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長35%以上，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá)4700億，而2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長為15.8%，個(gè)人消費(fèi)信貸增加2600億，僅為2004年的一半。從2006年一季度的情況來看，居民戶消費(fèi)性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。個(gè)人消費(fèi)信貸額的減少，這里或許有居民住房消費(fèi)貸款提前還款的因素，也有房地產(chǎn)投機(jī)者減弱的原因，但個(gè)人住房消費(fèi)信貸減少也表明內(nèi)地居民住房消費(fèi)需求的下降。如果內(nèi)地居民住房需求下降以及住房空置率快速增加，那就說明了房價(jià)的上漲并非是住房市場供求關(guān)系發(fā)生變化，而是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷定價(jià)的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱定價(jià)加劇，那么對(duì)于一般民眾來說，一方面就得多獲得一些相關(guān)信息來了解房價(jià)上漲之原因，不為“羊群效應(yīng)”所左右。
如果把這種分析延伸到二手住房市場來分析，那么內(nèi)地房地產(chǎn)市場所面臨的困難與問題會(huì)更多。因?yàn)�，就目前情況來看，盡管到目前為止，相關(guān)的統(tǒng)計(jì)部門沒有設(shè)計(jì)出一套二手住房市場空置率的統(tǒng)計(jì)辦法，也沒有把二手房市場的住房空置率納入政府決策的參考數(shù)據(jù)。但是，二手住房空置率之高早已是不爭之事實(shí)。其理由有二：一是住房租金過低，就說明二手房市場可以租出的住房過多；二是現(xiàn)在不少城市一些小區(qū)的房子，長期沒有人交付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。而二手房市場空置率過高，不僅會(huì)壓低一手房市場的價(jià)格，也說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場供大于求。
總之，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場過高的空置率及價(jià)格快速上漲，既說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場人為地對(duì)價(jià)格操縱嚴(yán)重，也說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資者過多，而這些問題不僅嚴(yán)重影響了內(nèi)地居民住房條件改善及降低了內(nèi)地居民的住房福利水平，而且使內(nèi)地房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府不對(duì)該問題引起足夠的注意并采取政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將陷入更深的危機(jī)！
(來源：東方早報(bào) 作者：易憲容)
