中新網(wǎng)2月20日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，國(guó)土資源部正在考慮實(shí)行一項(xiàng)新的土地使用權(quán)出讓方式，目前香港流行的“勾地”方式將會(huì)被引入國(guó)有土地出讓模式中。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這一出讓方式可以預(yù)防未來(lái)土地出讓中出現(xiàn)價(jià)格過(guò)低或“流拍”現(xiàn)象，進(jìn)而有利于保障政府收益。
“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”現(xiàn)身
2006年春節(jié)前，全國(guó)地方國(guó)土廳局陸續(xù)接到了來(lái)自國(guó)土資源部的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿(下稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”)。官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見(jiàn)稿”還出現(xiàn)“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”這一概念。國(guó)土資源部有關(guān)人士表示，“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”正在推進(jìn)過(guò)程之中，此言一出，引發(fā)了市場(chǎng)各界的極大關(guān)注。
所謂“"土地成交價(jià)格申報(bào)制度”，是指單位和個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價(jià)格申報(bào)”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。也就是業(yè)界俗稱(chēng)的“勾地”做法。
按照這一規(guī)定，政府啟動(dòng)“勾地”制度后，對(duì)于出價(jià)未達(dá)到政府評(píng)估價(jià)格的土地，政府可選擇“不出讓”，由此地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招、拍、掛”階段，如有人競(jìng)價(jià)，則價(jià)高者得；而一旦無(wú)人競(jìng)價(jià)，“提出勾地申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格”。
國(guó)土資源部有關(guān)人士說(shuō)，土地成交價(jià)格申報(bào)制度其實(shí)并不是新內(nèi)容，是《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的內(nèi)容，也是國(guó)家計(jì)收交易稅費(fèi)和實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的依據(jù)。部分省(區(qū)、市)早已開(kāi)始施行土地成交價(jià)格申報(bào)制度，有的地方還推行了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)制度。2001年時(shí)，湖南省規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于標(biāo)定地價(jià)60%的，政府有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；長(zhǎng)沙市則規(guī)定轉(zhuǎn)讓價(jià)低于評(píng)估價(jià)(總地價(jià))80%的，政府可以?xún)?yōu)先收購(gòu)，進(jìn)入政府儲(chǔ)備。通過(guò)實(shí)施該制度可以使多頭供地、競(jìng)相壓低地價(jià)的現(xiàn)象受到遏制，有效控制了土地供應(yīng)總量。
“勾地”制度可防止土地“流拍”
當(dāng)前，國(guó)土資源部為何要推出“勾地”制度？對(duì)此，上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司王娟分析師說(shuō)，國(guó)土資源部提出的“勾地”制度是參考了香港的土地批租制度。自亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，香港地政署便暫停了“賣(mài)地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣(mài)。
王娟說(shuō)，對(duì)政府而言，“勾地”制度的關(guān)鍵是土地的價(jià)格是有保障的。但中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)較香港而言，受?chē)?guó)際金融因素影響很小，因而相對(duì)穩(wěn)定，并不存在市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。她分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)采取“勾地”政策可能源于去年多塊土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象�！�8·31大限”后，土地“招、拍、掛”政策開(kāi)始實(shí)施，但在一些地方出現(xiàn)了土地“流拍”現(xiàn)象，比如，深圳、南京、武漢等地。其中，2005年，武漢“流拍”土地的總額甚至超過(guò)10億元�！�
“這樣政府所面臨的局面就很尷尬。因此，‘勾地’政策的出臺(tái)是為了防止土地的‘流拍’。因?yàn)閷?shí)行‘勾地’政策后，由于勾地成功者‘必須以不得低于其承諾的土地價(jià)格’買(mǎi)入，這使得政府可以防止土地賤買(mǎi)或是流拍情況的產(chǎn)生�！蓖蹙暾f(shuō)。
據(jù)了解，“勾地”制度在香港實(shí)行之后被認(rèn)為是近年來(lái)行之有效的制度，對(duì)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)、穩(wěn)定樓市有正面作用。但是隨著政府心理價(jià)位的提高以及“勾地表”內(nèi)土地位置的不理想等原因的出現(xiàn)，從去年9月以來(lái)，香港連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)“零勾地”，最后不得不采取了“八折勾地”的方式才重新有開(kāi)發(fā)商勾地。香港業(yè)內(nèi)人士因此提出應(yīng)該恢復(fù)定期賣(mài)地的出讓模式。
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