中新網(wǎng)2月16日電 據(jù)《解放日報(bào)》報(bào)道，2006年，上海房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？二手房市場何去何從？這些都是業(yè)內(nèi)人士和廣大消費(fèi)者關(guān)心的問題。近日，中原、易居臣信、信義三家房產(chǎn)中介公司的老總就2006年市場發(fā)展和走勢各抒己見。
恢復(fù)平穩(wěn) 趨于理性
上海中原董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)表示，2006年，政府的政策依然是鼓勵消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)。與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)步伐將加快、新的軌道交通線路將陸續(xù)通車，這些對困境中的房地產(chǎn)市場應(yīng)該說是利好消息。另一方面，消費(fèi)者和開發(fā)商正在調(diào)整心態(tài)，健康入市，為目前相對低迷的市場提供了走出困境的機(jī)會。
2005年的宏觀調(diào)控政策，使得市場的各方參與者對后市信心明顯不足，住宅有效需求受到抑制，導(dǎo)致一、二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價格也一路下滑。2006年，購房者陸續(xù)入市，對市場的消費(fèi)信心將逐步得到恢復(fù)。
從上海中原二手房成交量變化來看，2005年底時交易量已恢復(fù)到宏觀調(diào)控前的60%左右，并逐漸趨于穩(wěn)定，這說明自住型需求正在逐漸釋放。另外，資金實(shí)力不足的投資者在過去的大半年時間內(nèi)，基本上都采取了退出市場的策略，剩下的投資者多以長線持有為主，房地產(chǎn)價格泡沫在很大程度上已被擠出，市場結(jié)構(gòu)在供求兩方面都朝著良性方向發(fā)展。
展望2006年，經(jīng)歷了市場變革后的消費(fèi)者在購房決策方面將變得更加慎重，而未來政策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)依然存在。因此，2006年上海二手房市場在短期內(nèi)不會有快速增長，仍將是一個調(diào)整年，不排除會出現(xiàn)一定的反復(fù)。
總體而言，未來二手房市場在政策影響下會有小幅震蕩，等價格繼續(xù)緩慢回調(diào)后，市場才能逐漸穩(wěn)定。經(jīng)過調(diào)整后的二手房市場依然是以自住型需求為主導(dǎo)的買方市場，投資比例將會維持在10%以下，而且以中長期投資為主。從房產(chǎn)中介公司的發(fā)展來看，市場集中度會有所提高，專業(yè)度和服務(wù)質(zhì)量將得到進(jìn)一步改善。
樓市唱響三大主旋律
上海易居臣信總經(jīng)理柯博仁表示，2006年樓市將唱響三大主旋律。
主旋律一：市場價格由開發(fā)商主導(dǎo)
從政策面來看，近期出臺新政策的可能性不大。由于個人所得稅是否征收尚不明朗，因此滬上二手房市場未來走勢主要受買方、賣方和開發(fā)商三大市場主體博弈的影響。從供給方來看，二手房市場上絕大部分房產(chǎn)持有者或投資者，除非受資金壓力，一般不會以低于市價拋售房屋。因此，2006年二手房價格走勢將受到一手樓盤價格影響，如果開發(fā)商降價促銷，必將影響相關(guān)區(qū)域二手房價格的調(diào)整。
主旋律二：回報(bào)高的樓盤前景看好
在業(yè)界，通常把5%的年投資回報(bào)率作為一個重要臨界點(diǎn)，這也是判斷房屋未來價值的主要參照指標(biāo)。有穩(wěn)定回報(bào)支撐的房產(chǎn)自然比較抗跌，而那些回報(bào)偏低的房產(chǎn)則會面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。2005年以前，很多人習(xí)慣在樓市中進(jìn)行短期差價交易，如今在交易量不甚活躍的情況下，買房更應(yīng)兼顧自住和租賃回報(bào)的雙重功能。2006年，可以關(guān)注一些有較高投資回報(bào)率的房產(chǎn)，如市中心地區(qū)的小戶型、重要商務(wù)區(qū)周邊的房產(chǎn)以及學(xué)校周邊的房產(chǎn)等。如中山公園板塊、曹家渡板塊、虹梅路板塊和古北板塊等。
主旋律三：房產(chǎn)中介強(qiáng)弱進(jìn)一步分化
2006年，房產(chǎn)中介行業(yè)面臨新的洗牌和調(diào)整，尋找客戶、促進(jìn)成交成為當(dāng)務(wù)之急。其實(shí)早在2005年年中，各家公司就已采取了各種措施來克服難關(guān)，有的收編苦練內(nèi)功，有的逆勢擴(kuò)張，有的多元經(jīng)營。從長遠(yuǎn)來看，上海二手房市場前景依然看好，房產(chǎn)中介公司的競爭將日趨激烈，逐步形成“強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱”的局面。在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，優(yōu)質(zhì)服務(wù)將成為企業(yè)不可替代的核心競爭力，只有真正把服務(wù)品牌做好、做強(qiáng)、做大，企業(yè)才會得到市場和消費(fèi)者的認(rèn)可。
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