中新網(wǎng)1月19日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，臨近春節(jié)，京城樓市的年終總結(jié)進(jìn)入尾聲，這也標(biāo)志著京城樓市將正式開始下一個(gè)新的發(fā)展周期。

　　縱覽全局

　　新政實(shí)施房地產(chǎn)投資套上“緊箍咒”

　　在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)業(yè)從土地出讓、投資開發(fā)、銷售交易到物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都不同程度地受到影響。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005年房地產(chǎn)整體投資增長(zhǎng)放緩。1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成1182.9億元，同比增長(zhǎng)2.7%，相比全國(guó)房地產(chǎn)1-10月開發(fā)總投資11769萬(wàn)元，平均增長(zhǎng)幅度大于20%而言，北京屬于溫和的增長(zhǎng)。

　　2005年各月累計(jì)投資額與2004年相差無(wú)幾，差額始終保持在30億-70億元，說明投資總量變化不大。從投資增長(zhǎng)速度來看，2005年增幅明顯回落，多數(shù)月份增幅在9%以下，而2004年則大體處于20%-35%之間。從房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例來看，2005年各月較上年同期均有小幅下降。盡管如此，各月的比例還是超過了50%，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。

　　微觀市場(chǎng)

　　現(xiàn)房交易不斷活躍

　　截至2005年9月底，在成交的商品房中，商品現(xiàn)房買賣成交7.4萬(wàn)套，成交總面積為939.8萬(wàn)平方米，從中推算全年現(xiàn)房成交套數(shù)約為11萬(wàn)套，成交面積約為1300萬(wàn)平方米，同比將分別增長(zhǎng)23.5%和21.8%。其中上半年增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，增幅基本都在35%以上，下半年增長(zhǎng)趨勢(shì)逐漸減弱�，F(xiàn)房交易量持續(xù)走高，說明在市場(chǎng)存在很大不確定性的情況下，消費(fèi)者更傾向于購(gòu)買看得見、摸得著的現(xiàn)房。

　　期房預(yù)售不再一枝獨(dú)秀

　　受房地產(chǎn)金融政策影響，2005年商品房期房預(yù)售每況愈下，除2月和5月保持正增長(zhǎng)外，其他各月銷售狀況明顯下滑，到9月底同比下降20多個(gè)百分點(diǎn)。

　　2005年8月15日，央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議取“期房預(yù)售制度”，一石激起千層浪，由此引起了激烈爭(zhēng)論。盡管建設(shè)部表示：短期內(nèi)不會(huì)取消預(yù)售制度，但該事件還是引起了廣大購(gòu)房者關(guān)注。在搜房網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查中，有62.66%的人贊成取消預(yù)售制度，可見短期內(nèi)還會(huì)因此影響市場(chǎng)預(yù)售狀況。

　　在預(yù)售的商品房中，住宅占有絕對(duì)的比例。其中上半年預(yù)售成交面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，延續(xù)了2004年期房銷售火爆趨勢(shì)，下半年情況逆轉(zhuǎn)，各月累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積均大于預(yù)售登記面積，差額在100多萬(wàn)平方米。

　　從增幅來看，無(wú)論是批準(zhǔn)預(yù)售面積還是預(yù)售登記面積都較2004年有較大下降幅度。

　　期房?jī)r(jià)格總體趨升

　　2005年1-10月份，北京市商品期房買賣平均價(jià)格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7%；普通商品住宅平均價(jià)格6754元/平方米，增長(zhǎng)11.6%。相對(duì)于GDP增長(zhǎng)、居民收入增長(zhǎng)、物價(jià)上漲水平而言，總體上漲速度仍嫌過快。

　　商品期房總體買賣均價(jià)與住宅期房均價(jià)相近，而辦公用房均價(jià)和商業(yè)用房均價(jià)曲線兩者基本吻合。期房總體買賣均價(jià)基本處于6400-7300元/平方米之間。其中，住宅期房均價(jià)約為6000-6800元/平方米，辦公用房均價(jià)大致為1.2萬(wàn)-1.55萬(wàn)元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)1.17萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米之間。

　　值得注意的是：辦公用房的期房在2005年6月份價(jià)格提升明顯，這可能與二手房個(gè)稅實(shí)施后，部分投資者改變投資對(duì)象有關(guān)，而商業(yè)用期房均價(jià)在5月出現(xiàn)波動(dòng)。

　　從各類物業(yè)價(jià)格增幅來看，新政實(shí)施以來，期房整體、商品住宅、辦公用房以及商業(yè)用房預(yù)售價(jià)格增長(zhǎng)速度不但沒有放緩，而且同比逐月上升，到2005年9月底，增幅均高于15%，有越來越高之勢(shì)。由此可以看出，2005年期房預(yù)售放量減緩，但售價(jià)卻走高。

　　空置量仍然居高不下

　　北京市空置一年以上的商品房面積累計(jì)逐月減少，從2005年年初的474.95萬(wàn)平方米減少到11月份的362萬(wàn)平方米，減少100多萬(wàn)平方米。但從空置量同比增長(zhǎng)率來看，基本處于20%-25%的增幅之間�？梢�2005年累計(jì)空置量呈緩慢下降趨勢(shì)，但較上年還是增長(zhǎng)較多。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　供求失衡空置繼續(xù)增加

　　相對(duì)于2004年，2005年商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)異常嚴(yán)峻，特別是下半年，供需比例明顯失衡。從商業(yè)現(xiàn)房銷售來看，2005年上半年同比保持了較快增長(zhǎng)，但9月份情況逆轉(zhuǎn)直下，銷售同比下降19.9%，而竣工面積同比卻保持高速增長(zhǎng)。

　　從商業(yè)用房預(yù)售來看，在供給大幅增加的同時(shí)，預(yù)售成交面積同比大幅下降。2005年1-9月批準(zhǔn)預(yù)售面積154.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.2%，但實(shí)際成交情況甚不理想，僅成交37.1萬(wàn)平方米，同比下降25.4%。預(yù)售成交占批準(zhǔn)預(yù)售面積比例由2004年的33.8%降到2005年1-9月的24.1%。

　　空置增加影響了有效供給

　　數(shù)據(jù)表明：2005年1-9月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為40.4萬(wàn)平方米，漲幅為1.5倍，占商品房空置面積的10.7%。

　　表象似乎說明：北京市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)供過于求。但據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，北京人均商業(yè)面積僅為0.78平萬(wàn)米，而上海、大連等城市的人均商業(yè)面積相繼超過了1平方米，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到1.5-1.8平方米，從差距可看出，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。

　　根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到2010年人均商業(yè)面積達(dá)到1.0平方米，這就意味著在以后的幾年中，北京市商業(yè)面積每年將以平均新增50萬(wàn)-60萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)。因此，北京的商業(yè)地產(chǎn)需求并未滿足，而是存在較大的結(jié)構(gòu)性和波動(dòng)性問題，存在定位失誤和區(qū)域發(fā)展失衡問題，導(dǎo)致無(wú)效供給過多，進(jìn)而影響需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征明顯

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2005年北京市共有商業(yè)項(xiàng)目273個(gè)，共計(jì)875萬(wàn)平方米，平均單個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積3.2萬(wàn)平方米。其中朝陽(yáng)區(qū)122個(gè)，占總數(shù)量的45%，高居各區(qū)之首，繼續(xù)起著引領(lǐng)北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的龍頭作用。隨著CBD向東擴(kuò)展，華貿(mào)中心、財(cái)富中心、CCTV央視大樓等大體量綜合項(xiàng)目的相繼落成，朝陽(yáng)區(qū)將充分發(fā)揮自身經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域乃至周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)的興旺發(fā)展。

　　緊隨其后的海淀區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展迅猛，一掃以前商業(yè)配套設(shè)施極度缺乏的尷尬局面，推出眾多的大體量商業(yè)項(xiàng)目，如目前世界上最大的單體Mall——世紀(jì)金源Mall，以68萬(wàn)平方米的巨量一舉超過王府井商業(yè)街總和，為北京帶來全新的商業(yè)模式。此外，大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)也以30多萬(wàn)平方米的體量加速進(jìn)入市場(chǎng)，再加上中關(guān)村西區(qū)的建成，一時(shí)間，海淀區(qū)集中放量達(dá)150萬(wàn)平方米之巨。

　　從商業(yè)面積的分布上來看，朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)排名靠前，兩者分別以360萬(wàn)平方米、141萬(wàn)平方米排名前兩名，兩者占據(jù)北京商業(yè)地產(chǎn)總體面積的比例之和超過50%。西城區(qū)近年來發(fā)展快速，預(yù)計(jì)還將增加商業(yè)面積83萬(wàn)平方米左右，其中在建的最大體量的四季商城，將極大地解決金融街地區(qū)商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀。昌平區(qū)因?yàn)榛佚堄^社區(qū)和天通苑社區(qū)規(guī)劃龐大的商業(yè)面積也達(dá)到10%，從體量上來講已經(jīng)完全超出了郊區(qū)城鎮(zhèn)的消化能力，目前昌平區(qū)的商業(yè)明顯過剩，經(jīng)營(yíng)情況多數(shù)不理想。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　供需同步增長(zhǎng)區(qū)域分布不均

　　2005年北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需同時(shí)增長(zhǎng)、總體供大于求、競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇的格局。一方面，CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)等熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量繼續(xù)增加，另一方面需求繼續(xù)保持旺盛增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中，外國(guó)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)有大型企業(yè)成為寫字樓市場(chǎng)重要的需求客群。

　　CBD及周邊區(qū)域

　　2005年，CBD及周邊區(qū)域有北京財(cái)富中心一期和富爾大廈、百富國(guó)際大廈等項(xiàng)目供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)造成一定程度的沖擊，使空置率水平從2004年末的3.4%上升到目前的10%左右。

　　CBD區(qū)域諸多寫字樓項(xiàng)目以銷售為主，加權(quán)平均售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右。較去年上漲約18%。中環(huán)世貿(mào)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京財(cái)富中心等項(xiàng)目的售價(jià)相對(duì)較高，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米。

　　租金水平變化不大，大約上漲5%左右。國(guó)貿(mào)、嘉里中心、東方廣場(chǎng)等地標(biāo)性項(xiàng)目租金水平及租賃情況表現(xiàn)平穩(wěn)。隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)逐步進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，CBD寫字樓由于其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)定的租金收益，備受國(guó)外投資機(jī)構(gòu)青睞。

　　金融街區(qū)域

　　近兩年，金融街寫字樓市場(chǎng)重新升溫，供應(yīng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2005年即有英藍(lán)國(guó)際金融中心、新盛大廈、鑫茂大廈、盈創(chuàng)大廈、中國(guó)證券大廈、西環(huán)廣場(chǎng)等項(xiàng)目入市，總體供應(yīng)面積約40萬(wàn)平方米。

　　目前，金融街商圈的寫字樓平均租賃報(bào)價(jià)為6.5元/天·平方米，較2004年有較大上漲。加權(quán)平均售價(jià)由去年的1.5054萬(wàn)元上升到今年的1.6409萬(wàn)元，上漲9%左右。新盛大廈、長(zhǎng)安興融中心的平均售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，凱晨廣場(chǎng)的售價(jià)更是高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米。

　　2005年，金融街高檔寫字樓的需求客群中大型國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、大型國(guó)企、外企集團(tuán)、金融管理機(jī)關(guān)等的需求強(qiáng)勁。據(jù)成業(yè)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明：近兩年，金融街寫字樓市場(chǎng)吸納速度平均保持在每年15-20萬(wàn)平方米左右。截至目前，已有500多家機(jī)構(gòu)入駐金融街區(qū)域，這些客群對(duì)寫字樓的需求基本上以大單為主，為金融街寫字樓的消化起到積極作用。

　　中關(guān)村區(qū)域

　　2005年中關(guān)村核心區(qū)寫字樓供應(yīng)近90萬(wàn)平方米，其中銷售型接近30萬(wàn)平方米。出租型約60萬(wàn)平方米。甲級(jí)寫字樓放量主要集中在中關(guān)村西區(qū)，如輝煌時(shí)代大廈、中關(guān)村金融中心A座、首創(chuàng)CEO拓展大廈、1＋1大廈等。區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格普遍在1.2萬(wàn)元/平方米至1.9萬(wàn)元/平方米之間，加權(quán)價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右。租金方面中關(guān)村西區(qū)寫字樓平均租金在5元/天·平方米，其中理想國(guó)際大廈的租金水平最高，8元/天·平方米。

　　2005年，中關(guān)村寫字樓供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但2005年后期市場(chǎng)上表現(xiàn)出需求相對(duì)旺盛的勢(shì)頭。預(yù)計(jì)中關(guān)村寫字樓租售價(jià)格指數(shù)將在2005年之后呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，價(jià)格浮動(dòng)空間不大；資金實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)、高科技企業(yè)將成為中關(guān)村高端寫字樓的主要購(gòu)買者。

　　土地市場(chǎng)

　　關(guān)鍵詞：有限

　　截止到2005年12月中旬，北京市通過招、拍、掛實(shí)際總成交土地40宗，共計(jì)296.8萬(wàn)平方米。其中上半年成交的土地單塊宗地面積都比較小，僅有2塊土地超過10萬(wàn)平方米，但年末放量的15宗土地中有7塊土地接近或超過20萬(wàn)平方米，其中最大地塊莫過于華潤(rùn)置地拍得的45.6萬(wàn)平方米的清河地塊。

　　成交的地塊中，建設(shè)用地195萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積376.4萬(wàn)平方米，交易金額達(dá)到99.55億元，宗地單價(jià)為233.7萬(wàn)元/畝，土地交易方式97.5%為掛牌交易。

　　從實(shí)際成交的數(shù)據(jù)來看，相對(duì)于2004年，宗地交易量明顯下降，單個(gè)宗地交易面積縮小。盡管土地價(jià)格與區(qū)位、用途、容積率等很多因素相關(guān)，但宗地單價(jià)明顯升高卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，增加41.6%。主要原因：一方面是土地規(guī)劃用途發(fā)生很大變化，平均容積率大大提高，從2004年的1.46提高到2005年的1.93；另一個(gè)原因與多數(shù)開發(fā)商手中無(wú)地或急于圈地有關(guān)，“8·31”之后，土地供應(yīng)銳減，很多開發(fā)商“手中無(wú)糧”，在獲取土地時(shí)競(jìng)相抬高了地價(jià)，剛剛過去的清河地塊競(jìng)拍經(jīng)過了80輪的競(jìng)價(jià)即充分說明了這一點(diǎn)。

　　關(guān)鍵詞：變化

　　從成交土地規(guī)劃用途的數(shù)量構(gòu)成來看，商業(yè)和住宅仍然占有較大比例，但較2004年下降了一成。另一個(gè)變化是，公建所占的比例大幅度上升，由2004年1.7%上升至12.5%。

　　從成交土地的規(guī)劃建設(shè)用地、規(guī)劃建筑面積構(gòu)成來看，住宅及商業(yè)面積占整體70%多，其次是公建。但從總建筑面積看，公建供應(yīng)比例增加，而純住宅供應(yīng)比例減少，假設(shè)這些土地按照房地產(chǎn)開發(fā)周期進(jìn)入二級(jí)開發(fā)，則未來2-3年內(nèi)市場(chǎng)上的住宅和商業(yè)、公建、商業(yè)類物業(yè)比例將會(huì)較高。

　　關(guān)鍵詞：四環(huán)外

　　從土地區(qū)位看，多數(shù)位于朝陽(yáng)和豐臺(tái)，其次是海淀、懷柔。從宗地環(huán)線位置分布來看，40宗地塊中有31宗位于四環(huán)外，特別是遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地速度加快，而位于三環(huán)內(nèi)、三環(huán)至四環(huán)間分別是5宗和4宗。

　　關(guān)鍵詞：地荒論

　　在房?jī)r(jià)為何“居高不下”的討論中，開發(fā)商和政府各執(zhí)一詞。開發(fā)商抱怨政府行政干預(yù)過多、土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，而政府反擊稱房?jī)r(jià)中地價(jià)比例很小，主要是開發(fā)商炒作所致。并且針對(duì)開發(fā)商“地荒”論進(jìn)行多次澄清，這無(wú)疑進(jìn)一步增加了土地市場(chǎng)的撲朔迷離。

　　對(duì)于2005年而言，新增土地供應(yīng)明顯不足已成事實(shí)，在剩下的時(shí)間里很難完成預(yù)計(jì)的目標(biāo)。從另一個(gè)角度來看，即使完成目標(biāo)，土地市場(chǎng)依然會(huì)存在“地荒”聲音，多數(shù)中小開發(fā)商為“無(wú)糧”而呼，形成此現(xiàn)象主要因?yàn)椋?/p>

　　其一，土地供應(yīng)的確比較往年有所減少。

　　其二，土地分布不均衡，有實(shí)力開發(fā)商為了長(zhǎng)期儲(chǔ)備擁有越來越多的土地。

　　其三，眾多中小開發(fā)商面對(duì)招、拍、掛土地出讓方式，拿地機(jī)會(huì)越來越小，處境艱難。

　　其四，開發(fā)商對(duì)新的土地出讓方式不適應(yīng)，以“地荒”進(jìn)行炒作。(曲紅鵑 李海鵬）