中新網(wǎng)12月28日電 據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，廣州市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)新的個(gè)稅征收辦法將明年1月1日實(shí)施，為了讓市民對新政有更詳細(xì)了解，廣州市地稅局27日下午召開了新的稅收政策宣講會，對市民的諸多疑問做了解答，如毛坯房的裝修費(fèi)不能計(jì)入房產(chǎn)原值；按揭付款所產(chǎn)生的利息也不能計(jì)入房產(chǎn)原值；夫妻雙方婚前各自購買的商品房，婚后要算做兩套。
答疑1：一年內(nèi)“先買后賣”也可退稅
按照新的政策，個(gè)人賣房后一年內(nèi)重新購房，可以全部或者部分退稅。但是不少市民表示，如果我先賣房再買房，那必然有段時(shí)間沒房住，市地稅能不能夠允許市民把這個(gè)順序掉過來，也就是說一年內(nèi)市民先買房再賣方，結(jié)果還是唯一的一套住房。市地稅稅政二處的潘仲其副處長表示，雖然國家稅務(wù)總局對此沒有明確的規(guī)定，但是廣州市地稅局會參照“先賣后買”原則，對居民唯一一套住房，即使是先買后賣，仍然給予部分或者全部退稅。
答疑2：婚前各自房產(chǎn)婚后算兩套
對于如何確定是否為家庭唯一住房，廣州市地稅局表示，這主要是根據(jù)產(chǎn)權(quán)人所持房產(chǎn)證來確認(rèn)。要通過房管部門的記錄以及個(gè)人自覺申報(bào)兩種手段來進(jìn)行監(jiān)督。對于如果是夫妻雙方各自在婚前擁有一套房產(chǎn)，婚后就必須算做兩套，不能享受“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅”這一政策。但是如何監(jiān)管該套商品房是否家庭的唯一住房時(shí)，廣州市地稅的有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示有一定的難度，目前就是靠房管部門提供的有關(guān)材料和自行申報(bào)的途徑。
案例：廖先生和李小姐婚前各自都擁有一套自己的住房，婚后雖然在各自名下仍然是一套住房，但是夫妻中一人把其名下的房產(chǎn)(已超過5年)出售，所得的盈利仍然要按照新政繳稅。
答疑3：自家裝修費(fèi)用不計(jì)入原值
不少市民反映說，自己原來購買了毛坯房，后來進(jìn)行裝修，再銷售出去的費(fèi)用能不能算做合理費(fèi)用，列入房產(chǎn)的原值。廣州市地稅局表示，這要分為兩種情況，如果該房的裝修是由開發(fā)商提供，就可以列入房產(chǎn)的原值，在稅前進(jìn)行抵扣；如果是自己對毛坯房進(jìn)行的裝修，就不能計(jì)入房產(chǎn)的原值。另外，市民住房所花費(fèi)的煤氣管道安裝費(fèi)以及發(fā)展商賣房時(shí)一起贈送的家電也不能算做“合理費(fèi)用”，不能在稅前進(jìn)行扣除。
案例：市民陳先生兩年前在天河購買了一套80萬元的毛坯房，他花10萬元對該房自行進(jìn)行了裝修。陳先生現(xiàn)在把這套房子以85萬元的價(jià)格賣出，那么他所繳納的稅費(fèi)是：(85-80)×20%＝1萬元。陳先生用做裝修的費(fèi)用不能計(jì)入房產(chǎn)的原值。
答疑4：按揭利息不屬于“合理費(fèi)用”
目前不少市民購房都是采取按揭付款的方式，按揭付款當(dāng)然會產(chǎn)生利息，這部分的利息，廣州市地稅局認(rèn)為是屬于融資費(fèi)用，不能算做“合理費(fèi)用”，不能在稅前扣除。
案例：市民黃先生在海珠區(qū)購買了一套價(jià)值60萬元的房子，他首付三成，按揭七成，分20年還清，所產(chǎn)生的利息大概是8~10萬元。黃先生所支付的總成本是68~70萬元，但是黃先生現(xiàn)在再把這套60萬元的房子賣出的話，他的房產(chǎn)原值只能是按照60萬元計(jì)算，不能加上銀行利息。
答疑5：兩種征收方式可自行申報(bào)
按照廣州市地稅局的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房個(gè)人所得稅新的征收辦法，有“據(jù)實(shí)征收”和“核定征收”。對于這兩種征收方式，廣州市地稅局表示，市民可以自行申報(bào)，但是最終須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人所提供資料的實(shí)際情況，審核后確認(rèn)。市地稅局強(qiáng)調(diào)，征收方式選擇的主動權(quán)在稅務(wù)部門，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照效率、便利和切合實(shí)際的進(jìn)行操作。
如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料的，可根據(jù)稅法的規(guī)定按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中，如果有出現(xiàn)以下情況：未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的，實(shí)行核定征收。
答疑6：實(shí)行退稅房產(chǎn)均須在廣州
有市民提出，如果在廣州購買一套房，現(xiàn)在想把該套房賣了，然后一年內(nèi)在深圳再購買一套新房，這套新購買的房是否可以算做個(gè)人的唯一一套住房，是否可以進(jìn)行退稅。廣州市地稅局的潘仲其副處長表示，這樣是不可以的。實(shí)行“先買后賣”或者“先賣后買”這兩種退稅制度，都是要求兩套房子都在廣州市區(qū)內(nèi)，如果不在該范圍內(nèi)，那么就不能享受退稅這個(gè)優(yōu)惠待遇了。
答疑7：經(jīng)濟(jì)適用房按當(dāng)年市值計(jì)
對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房，該文件也作出明確規(guī)定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房的“應(yīng)納稅所得額”為個(gè)人出售已購公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額，適用稅率同樣是20%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。對于廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，廣州市地稅局的負(fù)責(zé)人表示各區(qū)不一樣，沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，只有少數(shù)類似于同德圍等地的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格大概是在2500~3000元。
案例：市民王某2000年在棠下購買了一套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時(shí)的購入價(jià)格是15萬元，如今王某想把該套經(jīng)濟(jì)適用房以30萬元的價(jià)格賣出，那么按照該地對于經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定價(jià)格是2500元／平方米的話，那么王某所繳稅就按照：(30萬-0.25萬×80)×20%＝2萬元(本案例中合理費(fèi)用忽略不計(jì))。該房產(chǎn)的原值是按照按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定，而不是按照王某原來購進(jìn)房產(chǎn)的價(jià)格。
答疑8：房改房也按新規(guī)20%計(jì)稅
在1999年，廣州市取消了分配房改房的政策。由于當(dāng)時(shí)該房產(chǎn)是作為福利分給員工的，價(jià)格自然比市場價(jià)格低，那么對于這類房產(chǎn)該如何計(jì)算其成本呢？廣州市地稅局表示，除了必要的合理費(fèi)用之外，其房價(jià)是按照廣州市同等地區(qū)或者同類住宅小區(qū)的平均交易價(jià)格為參考。如果納稅人能夠提供完整的房產(chǎn)購買證明材料，而計(jì)算出來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有所得的，則不用交納個(gè)人所得稅。如果“高買低賣”，虧損部分不能對今后買房所交個(gè)稅進(jìn)行抵扣也不能抵扣同期其他項(xiàng)目的個(gè)稅。
案例：市民趙小姐在1999年的時(shí)候，單位給其分配一套面積為100平方米的房改房，她向單位交了30萬元，購買了此套住宅，而當(dāng)時(shí)同類住宅小區(qū)的平均交易價(jià)格為4000元／平方米，那么趙小姐現(xiàn)在想把該套房子以50萬元的價(jià)格賣出，那么其所繳納的稅費(fèi)為：(50萬-0.4萬×100)×20%＝2萬元(該套房產(chǎn)的合理費(fèi)用忽略不計(jì))，該套房產(chǎn)的原值是按照40萬元計(jì)算，而不是30萬元。(葉靜 張瑩)
