中新網(wǎng)12月28日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，上海有關(guān)部門近日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，國家和上海市委、市政府出臺了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的文件，這些政策和措施的積極效應(yīng)開始顯現(xiàn)。目前，上海房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場走勢與中央調(diào)控政策基本一致。
觀望中交易量回升趨穩(wěn)
買房子一直是人們心中的一件大事。沒房子的想盡快擁有一套寫著自己產(chǎn)權(quán)名的房子，有房子的想再買一套作為特殊“銀行”。在與房產(chǎn)商的博弈中，大家都在小心翼翼地揣摩最合適的成交點(diǎn)。房子就是這么讓人不省心。
今年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅和商品住房新開工面積下降。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1月-11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1141億元,同比增長11.3%，增幅比去年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，在樓市觀望氛圍中，商品住房交易量逐步回升趨穩(wěn)。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，新建商品住房成交面積8月起回升，10、11月商品住房銷售面積分別為349萬、382萬平方米。在這場拉鋸戰(zhàn)中，我們知道了什么叫過猶不及。
排隊(duì)買房曾是人們議論的焦點(diǎn)
十幾年前，所有人拿著糧票、布票、肉票去排隊(duì)買生活必需品；十幾年后，并未出現(xiàn)“樓荒”的上海樓市又出現(xiàn)眾人捧著板凳抱著棉被排隊(duì)買房，搶購價(jià)值超過百萬元的商品，令人費(fèi)解的是：買房怎么比買小菜還隨便？
當(dāng)排隊(duì)買房似乎已成為風(fēng)尚，尤其是一些市中心的新樓開盤的時(shí)候，都出現(xiàn)了浩浩蕩蕩的排隊(duì)買房大軍。這些“軍團(tuán)”里，有一家人輪流請假來售樓處排隊(duì)；有私人雇傭的代排隊(duì)的民工；也有賣搖號號碼的“黃牛”……
排隊(duì)買房一度成為滬上街頭巷尾人們議論的焦點(diǎn)，甚至成為某些人衡量樓盤是否紅火的標(biāo)準(zhǔn)之一。不管是工薪階層還是資產(chǎn)雄厚的投資客都在考慮再多買幾套房產(chǎn)，等著升值賺錢。
投機(jī)、投資、自住客擠在一條“獨(dú)木橋”上搶房，于是，今年二季度起，樓市不得不為過熱而“埋單”。
政府出臺多項(xiàng)調(diào)控措施
從2005年3月起，從中央到上海，相繼出臺了多項(xiàng)政策調(diào)控措施，動(dòng)用了財(cái)稅、利率、供應(yīng)等多種杠桿，“組合拳”起到了為樓市迅速降溫的作用。
3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》；
4月28日，國務(wù)院又出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”；
5月13日，建設(shè)部七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，共8條意見。
上海市政府也陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策：
3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》；
3月7日，上海推出相關(guān)財(cái)稅政策，規(guī)定個(gè)人購買上海行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)征收差額的5%營業(yè)稅；
3月29日，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，重點(diǎn)指出對貸款購買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，買兩套房執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率；
4月5日，市房地局推出禁止轉(zhuǎn)按揭的政策，賣出方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買進(jìn)方共同申請轉(zhuǎn)移登記。
購房者逐漸恢復(fù)冷靜和理性
“組合拳”過后，上海樓市進(jìn)入調(diào)整期。調(diào)整期下的一、二手房市場均表現(xiàn)出理性回歸態(tài)勢，短線投機(jī)客退出市場，長線投資客出手更為謹(jǐn)慎，而購房者則恢復(fù)了冷靜與理性。
進(jìn)入4月，排隊(duì)買房逐漸在滬上匿跡。那些曾經(jīng)熱血沸騰，一心在上海樓市大有作為的投資客感受到“冬天”的到來。下決心借錢買房的市民也趕緊“懸崖勒馬”，感到了投機(jī)買房的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，樓價(jià)也應(yīng)時(shí)而降，浦東某大盤，3月開盤價(jià)8000至9000每平方米，到了10月，當(dāng)時(shí)購買一期房源的業(yè)主發(fā)現(xiàn)二期新盤已經(jīng)降到了7000多元每平方米。眼看資產(chǎn)就這樣“縮水”，業(yè)主們懊悔當(dāng)時(shí)購房太沖動(dòng)。
新開樓盤不再享受“前呼后擁”的待遇，從原來的一房難求、排隊(duì)買房到如今的購房者可仔細(xì)挑選，從這一變化可以看出，投機(jī)客撤離后，上海樓市逐漸進(jìn)入常態(tài)銷售。在隨后的新盤上市過程中，打折促銷已成為大多數(shù)新盤上市的必用手段之一。盡管如此，不少購房者并不買帳，還是希望等樓市更趨明朗后再做購房打算。
二手房投資者大面積拋盤
全額征收營業(yè)稅的政策公布后，二手房市場立刻出現(xiàn)了大面積拋盤，炒房者開始和時(shí)間賽跑。進(jìn)入5月中旬，二手房在掛牌量不斷遞增的同時(shí)，成交量卻持續(xù)萎縮。在這種情況下，上海多達(dá)14000家的中介市場洗牌在所難免，一些大的中介已經(jīng)準(zhǔn)備減少店面，而一些小的中介則在慎重考慮生計(jì)問題。
面對“慘淡”樓市，房東陣營也開始迅速分化。那些實(shí)力較強(qiáng)，資金承受力較大，且手中房源不多的投資客選擇再撐下去看看，或出租或希望在短期內(nèi)樓市能再恢復(fù)到此前的火熱，然后再拋盤賺取差價(jià)。
資金實(shí)力不強(qiáng)的，則選擇“三十六計(jì)，走為上策”，投資客羅先生于今年5月，把去年買的一套外灘濱江名人苑賣了。買的時(shí)候115萬元，今年3月最高價(jià)到了205至210萬元，但由于當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證還沒下來，等5月份房產(chǎn)證下來馬上賣掉，掛牌價(jià)為160萬元，最后以153萬元成交。
專家認(rèn)為買房明年或是個(gè)機(jī)會(huì)
上海樓市仍處于調(diào)整期之中，宏觀調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)下樓市在價(jià)格上已經(jīng)回歸理性，產(chǎn)品力發(fā)揮著重要作用，上海著名營銷專家孫益功分析認(rèn)為：樓市明年可能還要面臨一些區(qū)域性的分化和調(diào)整，明年買房將是個(gè)機(jī)會(huì)，具體從時(shí)間段上看，可能在明年的3至8月份。
分析原因，首先，市場供應(yīng)量持續(xù)增加。今年4月宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，不少開發(fā)商選擇“捂盤”，等待后市時(shí)機(jī)，而在持續(xù)調(diào)整期之下，面臨資金壓力的開發(fā)商只能釋放此前先積壓的新盤量，這造成短時(shí)期內(nèi)大量新盤上市；另外，開發(fā)商的現(xiàn)金流也是有限的，再過半年，部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場仍未回暖，很可能會(huì)在信心上備受打擊，并在新盤的價(jià)格上作出讓步。
其次，那些在去年上市的大盤，由于體量大，經(jīng)過今年的市場消化后，房子只賣掉了一半左右，有的甚至只賣掉30%，由于起點(diǎn)高，房價(jià)不敢輕易調(diào)整。明年開發(fā)商可能迫于大盤資金壓力，在推出后續(xù)房源過程中調(diào)整房價(jià)。
此外，從土地儲備上來看，從2004年開始推出普通商品房用地已經(jīng)減少，而2005年普通商品房基本停止了土地供應(yīng)，目前上海正在或即將推出的普通商品房是在消化前幾年土地供應(yīng)量，這些土地所建成的普通商品房在明年基本上都會(huì)上市。而在后續(xù)土地儲備極為有限的情況下，隨著2010年上海世博會(huì)等利好因素拉動(dòng)，2007年、2008年可能會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)量下降，價(jià)格會(huì)因此持續(xù)升溫。這樣看來，明年正處于過渡階段，因此是個(gè)買房的好機(jī)會(huì)。
區(qū)域板塊將呈現(xiàn)分化走勢
明年是個(gè)買房的好機(jī)會(huì)，但孫益功認(rèn)為區(qū)域板塊將呈現(xiàn)分化走勢。
對于內(nèi)環(huán)內(nèi)具唯一性的傳統(tǒng)高檔地段來說，房價(jià)不但很難跌，反而二手房市場可能還會(huì)有上漲空間。像延安路、成都北路、華山路、茂名南路符近的傳統(tǒng)高檔地段，由于土地極為稀缺，租賃市場較好，這個(gè)區(qū)域的市場會(huì)很堅(jiān)挺。
那些位于市中心，但并不具備唯一性且供應(yīng)量較大的地段，價(jià)格可能出現(xiàn)回調(diào)。像普陀、虹口等區(qū)內(nèi)的一些大盤，雖然體量大，品質(zhì)高，但地段的唯一性不夠，因此，樓盤推出后，外籍、外地購買力較弱，倒是很適合區(qū)域內(nèi)居住的買家購買。這些區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，價(jià)格只需有限回降，即可獲得相對穩(wěn)定的銷量，因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)格相對交通便利性，生活的方便而言還是適合自住客的。
外環(huán)外市場，由于供應(yīng)量充沛，生活設(shè)施便利度不如市中心，買家購買積極性不高，松江新城、九亭、嘉定等地區(qū)銷售壓力大。
投資客需看情況行動(dòng)
對于買房的人來說，明年是個(gè)好機(jī)會(huì)，但對于那些手中已有幾套物業(yè)的投資者來說，明年是不是也該有所行動(dòng)了呢？
如果手中持有的物業(yè)產(chǎn)品是相對唯一的，那么可以將房源掛牌出租。比如，地處外環(huán)線內(nèi)、附近有美國學(xué)校的浦東區(qū)域別墅，由于生活氛圍好，交通相對便利，目前最低的月租金基本可達(dá)7000美元，這樣以租養(yǎng)房既可以獲得短期的收益，也可為物業(yè)長期的升值保值。
如果業(yè)主所持有物業(yè)地段一般，產(chǎn)品沒有什么特色，要么繼續(xù)出租一段時(shí)間，尋找合適機(jī)會(huì)購買其它優(yōu)勢物業(yè)；要么盡快拋掉手中物業(yè)，現(xiàn)金兌現(xiàn)后，干脆重新調(diào)整，尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)的買入機(jī)會(huì)。
而如果感覺已經(jīng)被手中物業(yè)套牢，如將別墅買在相對偏僻的地區(qū)，周邊生活配套不全，人氣不足，那么就只能繼續(xù)等待下一個(gè)購房高峰的出現(xiàn)，尋找合適時(shí)機(jī)再謀打算。
房貸走勢
2006年1月1日，原來5.31%的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率就要對所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過去，而上限達(dá)到了6.12%。
對于這樣的利率調(diào)整，精明的上海人當(dāng)然不會(huì)等閑視之。隨著年關(guān)將近，滬上各大銀行已經(jīng)迎來一股還款高峰。
二手房個(gè)稅
國家稅務(wù)總局重申二手房交易必須繳納個(gè)稅，廣州已開征房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，目前，上海地區(qū)雖沒有明確何時(shí)開始強(qiáng)制執(zhí)行此稅種，但一旦強(qiáng)制征收，將對投資型物業(yè)帶來最直接的影響。
以一套100平方米的商品房為例，購買時(shí)60萬元，賣出價(jià)為90萬元，其中，應(yīng)繳納的合理費(fèi)用約6萬元，個(gè)稅需繳納4.8萬元。這樣，賣方在獲得90萬元的房款后，除去所應(yīng)繳納稅費(fèi)外，還要多付4.8萬元的個(gè)稅，實(shí)際到手的數(shù)額只有79.2萬元。受政策影響，在個(gè)稅正式執(zhí)行前，部分房東已開始要求減低房價(jià)，以便盡快成交，因?yàn)樯侠U稅收將成為賣方一筆不小的開銷，賣方為降低損失也會(huì)把稅款打在房價(jià)里，而買方不肯為此埋單，買賣雙方將會(huì)尋找平衡點(diǎn)。(劉因 孫鑫）
