中新網(wǎng)12月26日電 據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，2005年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檎哟蠛暧^調(diào)控力度而令人矚目。抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)行為，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，健全保障體系。經(jīng)過(guò)此番洗禮，上海樓市開(kāi)始理性回歸。
宏觀調(diào)控主導(dǎo)樓市
今年以來(lái)，中央和上海市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策法規(guī)，為解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的突出問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，起到了積極作用。回顧一年的發(fā)展歷程，可以看到，政府調(diào)控的有形之手始終主導(dǎo)著上海樓市。
限制炒房炒地，調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，正確引導(dǎo)市民合理消費(fèi)預(yù)期，積極調(diào)控住房供求等各項(xiàng)政策措施，使得房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到遏制，樓市開(kāi)始向理性回歸。今年是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的政策市。
一手房?jī)r(jià)穩(wěn)步下降
2005年的上海一手房市場(chǎng)，可以用十六字來(lái)總結(jié)：先揚(yáng)后抑，政策調(diào)控，投機(jī)出局，自住主導(dǎo)。每個(gè)季度，市場(chǎng)呈現(xiàn)出階段性變化。
第一季度，延續(xù)上年“火爆”行情，新盤(pán)高開(kāi)高走，購(gòu)房者依舊排隊(duì)搶購(gòu)�！胺�?jī)r(jià)還要上漲！”開(kāi)發(fā)商普遍看好市場(chǎng)走勢(shì)，有的惜售并待價(jià)而沽，而此時(shí)上海的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)名列全國(guó)城市首位。3月，央行取消房貸利率優(yōu)惠，針對(duì)投機(jī)炒房行為和過(guò)高的房?jī)r(jià)走勢(shì)出招。
第二季度，各類(lèi)限制炒房炒地的房產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)。抱著觀望的心態(tài)，開(kāi)發(fā)商延續(xù)著一季度的銷(xiāo)售策略。原本“熱情”的購(gòu)房者開(kāi)始按兵不動(dòng)、持幣觀望了，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入僵持狀態(tài)。
第三季度，政策調(diào)控的信號(hào)已清晰地傳遞到消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的兩端。開(kāi)發(fā)商在資金壓力下不斷推出了區(qū)域最低價(jià)，先是萬(wàn)里板塊出現(xiàn)連續(xù)新低，后有九亭板塊、大三林板塊等，降價(jià)促銷(xiāo)風(fēng)由中內(nèi)環(huán)開(kāi)始，向中外環(huán)擴(kuò)展，也部分影響到內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格。
第四季度，整個(gè)市場(chǎng)日成交量維持在700-800套之間，而可銷(xiāo)售住宅也在不斷放量。據(jù)上海網(wǎng)上房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2005年12月21日：可售房源120439套，若以日均成交700 套的樂(lè)觀計(jì)算，也需要近6個(gè)月才能完全消化；全市各類(lèi)住宅成交239303套，總面積為2480.07萬(wàn)平方米。
二手房呈量縮價(jià)降
今年1—11月份，全市二手房累計(jì)成交面積1853 萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.5%。成交金額1438 億元，同比增長(zhǎng)1.2%。一手房與二手房成交量之比將高于去年的1.13 ∶1。
而在價(jià)格方面，從6月至11月，上海二手房指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下降，從1714 點(diǎn)降至1661 點(diǎn)。
二手房走勢(shì)呈現(xiàn)成交量先揚(yáng)后抑，全年漲幅明顯回落的特征。由于今年宏觀調(diào)控，增加了二手房交易成本，如征收綜合稅、限制轉(zhuǎn)按揭、銀行降低貸款成數(shù)等多項(xiàng)政策，二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下降。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1—4月份二手房市場(chǎng)沿襲去年放量態(tài)勢(shì)，成交量逐月走高，到了5月份首次出現(xiàn)下降，隨即進(jìn)入盤(pán)整期。去年日均900套成交量的業(yè)績(jī)，到了2005 年7、8、9三月，每月成交量?jī)H97萬(wàn)平方米、98萬(wàn)平方米和97萬(wàn)平方米。從第四季度開(kāi)始，二手房市場(chǎng)走出低迷期。
住宅建設(shè)凸現(xiàn)保障
今年以來(lái)，上海市住宅建設(shè)整體水平有了明顯提高。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1至10月，全市房地產(chǎn)投資1040.35億元，其中商品住宅投資730.16億元，同比增長(zhǎng)3.4%。而新建住宅全面貫徹執(zhí)行節(jié)能50%的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
到11月底，配套商品房共有204幅地塊、2616 公頃用地已實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)，可建面積2600萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1166萬(wàn)平方米，已建成319萬(wàn)平方米，10萬(wàn)余套住房供應(yīng)給了全市各類(lèi)動(dòng)遷家庭。中低價(jià)普通商品房落實(shí)項(xiàng)目71個(gè)，共991公頃項(xiàng)目用地，可建筑面積1023萬(wàn)平方米，大部分項(xiàng)目已實(shí)施招標(biāo)。
截至11月底，全市符合廉租條件累計(jì)登記17999戶(hù)，已有17200戶(hù)家庭享受了廉租住房保障，占符合條件家庭數(shù)的95.6%，其中實(shí)物配租307戶(hù)，租金配租16893戶(hù)。
嚴(yán)格控制房貸風(fēng)險(xiǎn)
今年的住房金融政策進(jìn)行了重大調(diào)整。房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)尤其是個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)近年來(lái)的首次下降。各家商業(yè)銀行普遍采取了嚴(yán)格的貸款發(fā)放規(guī)定，但到年底，部分銀行又略有松動(dòng)。
數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸增幅下降58.71%。截至10月末，全市個(gè)人住房貸款余額為3020億元，預(yù)計(jì)到年底將為3078億元，與去年底的2727億元比較，年增量?jī)H為352億元，而去年上海新增房貸規(guī)模為852.61 億元。房貸業(yè)務(wù)的大幅萎縮，迫使一些銀行適度放寬了房貸限制，比如，向優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供優(yōu)惠利率；放寬對(duì)老工房面積的限制等。
<物業(yè)管理日趨規(guī)范
“菜單式”收費(fèi)辦法的實(shí)施，是今年物業(yè)管理市場(chǎng)的重大看點(diǎn)。以此為標(biāo)志，顯示了本市的物業(yè)管理市場(chǎng)日趨規(guī)范和透明。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)的組建和業(yè)委會(huì)運(yùn)作的監(jiān)督指導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)誠(chéng)信體系的建設(shè)，都進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理的市場(chǎng)。
截至本月，本市有物業(yè)管理企業(yè)2800多家，物業(yè)管理從業(yè)人員15萬(wàn)人。其中，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司26家。住宅物業(yè)面積3.4億平方米，非居住物業(yè)2億平方米。
物業(yè)管理的區(qū)域也更加廣泛，住宅、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)廠房、港口碼頭以及大量的公眾物業(yè)，都有了物業(yè)公司的身影。(胡敏方 李淳 唐穎豪 郁放煉 沈忠民 王豐芳）
