中新網12月26日電 據(jù)《房地產時報》報道，2005年的上海房地產市場，因為政府加大宏觀調控力度而令人矚目。抑制過快上漲的房價，遏制投機行為，調整供應結構，健全保障體系。經過此番洗禮，上海樓市開始理性回歸。

　　宏觀調控主導樓市

　　今年以來，中央和上海市出臺了一系列房地產政策法規(guī)，為解決房地產業(yè)發(fā)展中的突出問題，促進房地產業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，起到了積極作用�；仡櫼荒甑陌l(fā)展歷程，可以看到，政府調控的有形之手始終主導著上海樓市。

　　限制炒房炒地，調整和改善住房供應結構，正確引導市民合理消費預期，積極調控住房供求等各項政策措施，使得房價過快上漲得到遏制，樓市開始向理性回歸。今年是上海房地產市場真正的政策市。

　　一手房價穩(wěn)步下降

　　2005年的上海一手房市場，可以用十六字來總結：先揚后抑，政策調控，投機出局，自住主導。每個季度，市場呈現(xiàn)出階段性變化。

　　第一季度，延續(xù)上年“火爆”行情，新盤高開高走，購房者依舊排隊搶購�！胺績r還要上漲！”開發(fā)商普遍看好市場走勢，有的惜售并待價而沽，而此時上海的平均房價已經名列全國城市首位。3月，央行取消房貸利率優(yōu)惠，針對投機炒房行為和過高的房價走勢出招。

　　第二季度，各類限制炒房炒地的房產調控政策連續(xù)出臺。抱著觀望的心態(tài)，開發(fā)商延續(xù)著一季度的銷售策略。原本“熱情”的購房者開始按兵不動、持幣觀望了，整個市場開始進入僵持狀態(tài)。

　　第三季度，政策調控的信號已清晰地傳遞到消費者和開發(fā)商的兩端。開發(fā)商在資金壓力下不斷推出了區(qū)域最低價，先是萬里板塊出現(xiàn)連續(xù)新低，后有九亭板塊、大三林板塊等，降價促銷風由中內環(huán)開始，向中外環(huán)擴展，也部分影響到內環(huán)內樓盤價格。

　　第四季度，整個市場日成交量維持在700-800套之間，而可銷售住宅也在不斷放量。據(jù)上海網上房產網統(tǒng)計，截至2005年12月21日：可售房源120439套，若以日均成交700 套的樂觀計算，也需要近6個月才能完全消化；全市各類住宅成交239303套，總面積為2480.07萬平方米。

　　二手房呈量縮價降

　　今年1—11月份，全市二手房累計成交面積1853 萬平方米，比去年同期下降23.5%。成交金額1438 億元，同比增長1.2%。一手房與二手房成交量之比將高于去年的1.13 ∶1。

　　而在價格方面，從6月至11月，上海二手房指數(shù)連續(xù)5個月下降，從1714 點降至1661 點。

　　二手房走勢呈現(xiàn)成交量先揚后抑，全年漲幅明顯回落的特征。由于今年宏觀調控，增加了二手房交易成本，如征收綜合稅、限制轉按揭、銀行降低貸款成數(shù)等多項政策，二手房市場成交量出現(xiàn)下降。據(jù)有關機構統(tǒng)計，1—4月份二手房市場沿襲去年放量態(tài)勢，成交量逐月走高，到了5月份首次出現(xiàn)下降，隨即進入盤整期。去年日均900套成交量的業(yè)績，到了2005 年7、8、9三月，每月成交量僅97萬平方米、98萬平方米和97萬平方米。從第四季度開始，二手房市場走出低迷期。

　　住宅建設凸現(xiàn)保障

　　今年以來，上海市住宅建設整體水平有了明顯提高。據(jù)有關部門統(tǒng)計，1至10月，全市房地產投資1040.35億元，其中商品住宅投資730.16億元，同比增長3.4%。而新建住宅全面貫徹執(zhí)行節(jié)能50%的技術標準。

　　到11月底，配套商品房共有204幅地塊、2616 公頃用地已實施項目招標，可建面積2600萬平方米，新開工面積1166萬平方米，已建成319萬平方米，10萬余套住房供應給了全市各類動遷家庭。中低價普通商品房落實項目71個，共991公頃項目用地，可建筑面積1023萬平方米，大部分項目已實施招標。

　　截至11月底，全市符合廉租條件累計登記17999戶，已有17200戶家庭享受了廉租住房保障，占符合條件家庭數(shù)的95.6%，其中實物配租307戶，租金配租16893戶。

　　嚴格控制房貸風險

　　今年的住房金融政策進行了重大調整。房地產貸款市場尤其是個人住房貸款增幅出現(xiàn)近年來的首次下降。各家商業(yè)銀行普遍采取了嚴格的貸款發(fā)放規(guī)定，但到年底，部分銀行又略有松動。

　　數(shù)據(jù)顯示，個人房貸增幅下降58.71%。截至10月末，全市個人住房貸款余額為3020億元，預計到年底將為3078億元，與去年底的2727億元比較，年增量僅為352億元，而去年上海新增房貸規(guī)模為852.61 億元。房貸業(yè)務的大幅萎縮，迫使一些銀行適度放寬了房貸限制，比如，向優(yōu)質客戶提供優(yōu)惠利率；放寬對老工房面積的限制等。

　　<物業(yè)管理日趨規(guī)范

　　“菜單式”收費辦法的實施，是今年物業(yè)管理市場的重大看點。以此為標志，顯示了本市的物業(yè)管理市場日趨規(guī)范和透明。同時，業(yè)主大會的組建和業(yè)委會運作的監(jiān)督指導，物業(yè)管理服務誠信體系的建設，都進一步規(guī)范了物業(yè)管理的市場。

　　截至本月，本市有物業(yè)管理企業(yè)2800多家，物業(yè)管理從業(yè)人員15萬人。其中，一級資質的物業(yè)公司26家。住宅物業(yè)面積3.4億平方米，非居住物業(yè)2億平方米。

　　物業(yè)管理的區(qū)域也更加廣泛，住宅、辦公樓、商場、醫(yī)院、學校、工業(yè)廠房、港口碼頭以及大量的公眾物業(yè)，都有了物業(yè)公司的身影。(胡敏方 李淳 唐穎豪 郁放煉 沈忠民 王豐芳）