中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金正式在香港聯(lián)交所開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)。“多個(gè)外資投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)私募到專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資基金，部分投資基金從單個(gè)項(xiàng)目投資開(kāi)始，逐漸尋求與境內(nèi)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將延續(xù)至2006年�！比涨埃蛑康禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕在其一年一度的市場(chǎng)報(bào)告中作上述表示。
萬(wàn)達(dá)REITS有望在明年初上市
“從我們監(jiān)測(cè)的動(dòng)向來(lái)看，明年境外機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)將會(huì)更趨熱烈。”在內(nèi)地首只REITS越秀上市的第二天，世邦魏理仕投資總監(jiān)姚俊淦博士表示。
12月21日，由著名投行新加坡星展銀行輔助的內(nèi)地第一個(gè)REITS——越秀房地產(chǎn)投資信托基金正式在香港聯(lián)交所開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)�！霸叫鉘EITS的前期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)狀況相當(dāng)好，說(shuō)明境外投資者對(duì)內(nèi)地物業(yè)投資概念比較追捧。”瑞銀亞洲房地產(chǎn)部董事VincentPeng如此評(píng)價(jià)。
越秀REITS奪得內(nèi)地物業(yè)境外上市“頭彩”后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也正加緊與澳大利亞麥格理銀行合作，以期在明年盡早將其旗下商業(yè)物業(yè)REITS在香港聯(lián)交所上市。據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高層透露，萬(wàn)達(dá)REITS今年上市已不太可能，但會(huì)爭(zhēng)取在明年初上市。
中坤集團(tuán)旗下位于北京的大型商業(yè)項(xiàng)目大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)將于2006年年底開(kāi)業(yè)，據(jù)其董事長(zhǎng)黃怒波透露，該項(xiàng)目在美國(guó)洛杉磯的投資者見(jiàn)面會(huì)非常成功，多家美國(guó)投資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出的濃厚興趣使其堅(jiān)定了將該項(xiàng)目做成REITS并在海外上市的想法。
“一家來(lái)自歐洲的財(cái)團(tuán)目前已私募到一筆總額達(dá)5億歐元的基金，將專(zhuān)門(mén)用于投資包括中國(guó)內(nèi)地在內(nèi)的亞洲物業(yè)，”世邦魏理仕投資部姚俊淦博士透露，“此外，美國(guó)最大的幾家私募基金，以及部分來(lái)自歐洲的投資機(jī)構(gòu)目前都在北京和上海加緊尋找可供收購(gòu)的物業(yè)�！�
剛剛結(jié)束的今年上海住交會(huì)，匯集了德國(guó)HYPO銀行、新加坡星展銀行、瑞銀、摩根大通等此前在國(guó)內(nèi)露面較少的國(guó)際著名投行。而在這些投行的背后，是境外機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)的真實(shí)需求。
2006年將是境外機(jī)構(gòu)投資高潮
盡管在2005年，境外機(jī)構(gòu)大宗購(gòu)買(mǎi)內(nèi)地物業(yè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2004年，但在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部看來(lái)，今年的實(shí)際投資總量仍不足掛齒，“目前大量的境外資金仍處于觀望狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著北京房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步明朗化，這些仍在觀望的境外投資方會(huì)積極投身京城房地產(chǎn)市場(chǎng)——2006年將是境外投資極為火熱的一年。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的2005年度報(bào)告如此判斷。
世邦魏理仕的預(yù)測(cè)與此相同，“隨著對(duì)北京宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的認(rèn)可，和人民幣升值的期望，預(yù)計(jì)2006年海外投資者在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì)增多；越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)和投資者可能將北京市場(chǎng)作為其資產(chǎn)組合的一個(gè)部分，以求分散投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高回報(bào)�！�
事實(shí)上，隨著凱雷、華平等國(guó)外一些大型私募基金的到來(lái)，境外機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地物業(yè)的投資將進(jìn)入真正的高潮。
“在這幾個(gè)大型私募基金到來(lái)之前，國(guó)外幾大投行已經(jīng)做了多年關(guān)于內(nèi)地物業(yè)投資價(jià)值的調(diào)研準(zhǔn)備并積極付諸實(shí)施；未來(lái)的外資投資將更加活躍，來(lái)源地更多，規(guī)模也更大，靈活的交易架構(gòu)將會(huì)給外資和國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)雙贏以及更多的附加價(jià)值。”姚俊淦表示。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：國(guó)際中小型投資機(jī)構(gòu)將尾隨進(jìn)入
到目前為止，凱雷、華平等海外私募基金在內(nèi)地還沒(méi)有大規(guī)模的物業(yè)投資舉動(dòng)，但其籌集的專(zhuān)門(mén)針對(duì)亞洲不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基金已經(jīng)成型，而且通過(guò)各大投行尋找合適物業(yè)的活動(dòng)已持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。據(jù)一些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，上述基金將在2006年落實(shí)幾項(xiàng)大規(guī)模的物業(yè)投資計(jì)劃。
除了這幾個(gè)來(lái)自美國(guó)的私墓基金以外，來(lái)自歐洲和日本的一些基金財(cái)團(tuán)也正在實(shí)質(zhì)性地進(jìn)入內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)。日前香港中銀國(guó)際方面透露，其正與一家英國(guó)基金合作，準(zhǔn)備募集一個(gè)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)投資基金。此外，德國(guó)HYPO銀行已經(jīng)介入上海綠地集團(tuán)的高額項(xiàng)目貸款，其投資內(nèi)地物業(yè)的行為傾向已經(jīng)非常明顯。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部稱(chēng)，2006年，尾隨國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京市場(chǎng)的將是許多國(guó)際中小型投資機(jī)構(gòu)，盡管這些投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資區(qū)域和投資項(xiàng)目的選擇將更為謹(jǐn)慎，較少出現(xiàn)整棟投資的大手筆，但大量的零散投資也將形成一個(gè)較高的投資總量。
今年境外機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)成交約65億元
根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2005年境外機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)的主要交易共9個(gè)，成交金額約65億元，交易總建筑面積約32萬(wàn)平方米。但中原地產(chǎn)認(rèn)為上述數(shù)字可能過(guò)于保守，中原地產(chǎn)的資料顯示，僅在北京，就包括凱德置地介入中環(huán)世貿(mào)中心、摩根士丹利介入富力雙子座B座、美林注資銀泰中心、瑞海物業(yè)購(gòu)買(mǎi)光彩國(guó)際中心近四萬(wàn)平米物業(yè)、凱德置地介入華聯(lián)地產(chǎn)、日本太平洋幸運(yùn)集團(tuán)接手瞰都酒店式公寓F座等案例。
在上海的收購(gòu)案例包括：澳大利亞麥格里銀行旗下MGPA收購(gòu)新茂大廈，花旗銀行收購(gòu)上海永新廣場(chǎng)。此外，摩根大通日前與香港瑞安集團(tuán)合作收購(gòu)了位于大連的一宗商業(yè)物業(yè)。
世邦魏理仕投資部認(rèn)為，2005年北京、上海等一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)辦公樓、商場(chǎng)、服務(wù)式公寓以及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)被境外機(jī)構(gòu)收購(gòu)的數(shù)量要多于2004年，而且這方面的增長(zhǎng)在2006年將更多。(陳龍）
