中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示，“要解決房地產(chǎn)企業(yè)資金窘境，可以考慮國(guó)內(nèi)合格的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市，以期雙贏乃至多贏。”
房地產(chǎn)行業(yè)以其事關(guān)國(guó)計(jì)民生的特性，一直是最受關(guān)注、最有爭(zhēng)議的一個(gè)行業(yè)。在日前舉行的“財(cái)經(jīng)年會(huì)2006：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上，各方圍繞房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)融資問(wèn)題各抒己見(jiàn)。
合格房企可在境內(nèi)上市
哈繼銘認(rèn)為，控制貸款是為了風(fēng)險(xiǎn)控制，目前貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重很高，貸款的控制可能導(dǎo)致很多房地產(chǎn)商資金短缺，尋求其他途徑融資，包括外資乘虛而入。中國(guó)資本市場(chǎng)為何自身不能提供足夠的直接融資呢？“一個(gè)合格的、較好的房地產(chǎn)商在本土證券市場(chǎng)上募得資金，同時(shí)也是為老百姓創(chuàng)造更具吸引力的投資手段，而不是熱衷購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)投資，也不是將資金固定在銀行中只求2.25%利率回報(bào)�！�
北京高華證券有限責(zé)任公司副董事長(zhǎng)許小年則指出，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的融資功能正在退化，資產(chǎn)定價(jià)功能逐漸喪失，真正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表的香港資本市場(chǎng)的融資能力卻在逐步走強(qiáng)。由于內(nèi)地企業(yè)上市地且產(chǎn)品市場(chǎng)都在內(nèi)地，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和H股市場(chǎng)的融資能力存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)更多學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，在制度建設(shè)上跨出更大的一步。否則香港也會(huì)逐漸變成國(guó)內(nèi)的金融中心，愈來(lái)愈多的國(guó)內(nèi)企業(yè)到香港上市的趨勢(shì)將無(wú)法遏制。
標(biāo)準(zhǔn)普爾中國(guó)區(qū)總裁扈企平建議，住房融資定要證券化。住房貸款證券化如何才能更有效助力于融資？“第一，要有完整的法律。第二，完善會(huì)計(jì)和稅收。若要促進(jìn)中低收入房屋的需要，應(yīng)該在稅收方面有所調(diào)整。第三，需要專(zhuān)業(yè)的分析師。第四，與信用評(píng)級(jí)密不可分。第五，完善投資銀行的相關(guān)措施，自始至終以規(guī)范貫之。第六，利用利率，證券定價(jià)是以國(guó)庫(kù)券的利率加之利差，故首先需要國(guó)庫(kù)券利率為基礎(chǔ)。第七，要有活躍的二級(jí)市場(chǎng)，準(zhǔn)確為新證券定價(jià)。第八，需要專(zhuān)業(yè)投資者。
控制銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款
美林集團(tuán)全球資本投資部中國(guó)區(qū)總經(jīng)理蓬鋼認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的問(wèn)題在于供應(yīng)，而并不在于需求�！皩�(shí)際上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量非�！】怠饕獊�(lái)源于人口的城市化，體現(xiàn)了城市人口對(duì)于生活空間的需求從無(wú)到有的積累過(guò)程�！�
“供應(yīng)問(wèn)題的產(chǎn)生源于整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的管理缺陷和銀行的貸款來(lái)之太易�！迸钿摲治觯般y行如果能將為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供80%、90%的資金支持，降至40%、50%，將是一種健康的趨勢(shì)。項(xiàng)目的草率上馬和對(duì)市場(chǎng)接受能力的錯(cuò)估導(dǎo)致產(chǎn)生太多不良貸款。由此看來(lái)，控制供應(yīng)、控制銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控會(huì)是長(zhǎng)久之計(jì)，市場(chǎng)需求的某些限制反而是暫時(shí)現(xiàn)象�！�
國(guó)際資本參與利害并存
蓬鋼說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金20%來(lái)自銀行貸款，50%來(lái)自預(yù)售。宏觀調(diào)控和預(yù)售回落使得絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入缺乏資金的窘境，于是企業(yè)各顯神通以求融資。但是，由于銀行以外的資本市場(chǎng)缺乏規(guī)章制度和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)大為放大，這時(shí)，外資嗅出了其中的商機(jī)廣泛參與進(jìn)來(lái)。
北京國(guó)華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理房超指出，國(guó)際資本進(jìn)入后，新的理念，新的評(píng)估方式的運(yùn)用，產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)整合的經(jīng)驗(yàn)隨之而來(lái)，這將拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)升級(jí)，提升房地產(chǎn)的行業(yè)價(jià)值。
蓬鋼認(rèn)為，國(guó)際資本的參與是利害并存。中國(guó)的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和仍將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的潛力，給眾多國(guó)際資本提供了充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。國(guó)際資本的規(guī)模巨大，其中也不乏投機(jī)資本，故政府目前對(duì)于國(guó)外資金進(jìn)入中國(guó)仍有諸多限制。歸根到底，中國(guó)的資本市場(chǎng)還未對(duì)國(guó)際開(kāi)放，形式拘泥于國(guó)外直接投資。(唐瑋)
