中新網(wǎng)12月1日電 據(jù)《北京青年報》報道，目前，銀行給購房人發(fā)放的個人住房貸款實行浮動利率，也就是說隨著中央銀行對利率的調(diào)整，各商業(yè)銀行便會在第二年的1月1日按新利率為買房人計息。在今年的3月17日，央行取消住房貸款優(yōu)惠利率，5年期以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%下調(diào)10%(即5.508%)。在即將到來的新一年里，正在還房貸的買房人利息會有怎樣的變化呢？買房人能否做到下限的貸款利率呢？

　　3月17日以前的貸款明年利率將上調(diào)

　　據(jù)工行北京分行從事個人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員介紹，雖然在今年3月17日央行取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率，但在此之前得到5.31%優(yōu)惠利率的買房人在今年依然可以享受優(yōu)惠利率。但從明年1月1日起，就要按照新的利率還貸了。無論是按基準(zhǔn)利率6.12%，還是下限5.508%利率，每月的還款都會有所提高。

　　但什么情況按照5.508%的下限利率計息，什么情況按照基準(zhǔn)利率6.12%計息呢？按照央行的有關(guān)規(guī)定，對于購買第一套住房的資信良好用戶5年期以上的個人住房貸款利率執(zhí)行5.508%(或5.51%)的下限利率，而對于購買高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人，按照6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。同時將首付比例提高到30%至40%。

　　以30萬元20年的商業(yè)性貸款為例，按照下限利率5.508%計算，明年起月供將增加33.75元。有的房貸市民可能因為資信不好,銀行明年會對其執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%,這樣月供將增加138.51元。

　　3月17日以后的貸款明年利率基本不變

　　3月17日以后的貸款買房人不能再享受優(yōu)惠利率，對于按6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行的買房人只要央行不再調(diào)整利率明年的計率不會出現(xiàn)變化。

　　而對于按下限利率執(zhí)行的買房人只要資信良好也不會出現(xiàn)變化�！敖衲�3月17日以后得到下限貸款利率的買房人只要能按時還貸，沒有不良的信用記錄，明年利率基本不變。”農(nóng)行北京分行從事個人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示，但對于一些信用較差的買房人，各經(jīng)辦行將自行決定是否對其采用基準(zhǔn)利率。

　　房產(chǎn)投資如何應(yīng)對利率上漲

　　對于2005年3月17日以前選擇商貸購房的消費(fèi)者，自2006年1月1日開始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.508%，甚至是6.12%來執(zhí)行。這樣一來，對于不準(zhǔn)備提高貸款成本與購房成本的消費(fèi)者，尤其是房產(chǎn)投資者來說，就容易考慮到是繼續(xù)持有房產(chǎn)，還是及早拋售的問題。如果繼續(xù)持有，將面臨利率馬上上調(diào)和今后可能再次上調(diào)的壓力；如果現(xiàn)在拋售，又可能造成房價上漲帶來的收益損失。究竟應(yīng)該拋售還是應(yīng)該持有呢？很明顯只要房價的上漲空間或者是投資區(qū)域的租金上漲空間明顯大于利率上調(diào)所帶來的投資成本，那么這個房產(chǎn)投資就是可以繼續(xù)持有甚至有更多收益的。

　　但是，房價的上漲幅度達(dá)到多少才能對沖利率上調(diào)所帶來的成本上升呢？專業(yè)人士經(jīng)過對利率與成本之間的變動進(jìn)行了數(shù)理計算，得出一個結(jié)論：當(dāng)房價處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時，就將有可能緩沖利率上調(diào)所增加的投資風(fēng)險。

　　提前還貸是否合算

　　從2006年1月1日開始，在2005年3月17日前辦理的房貸將按新利率來執(zhí)行，貸款買房人的月供將會增加。目前到銀行提前還貸的市民越來越多。是不是提前還貸都合算？如果提前還貸，是縮短期限合算還是減少月供合算？

　　專家算了一筆賬。以王小姐為例，她向銀行貸了22萬元，貸款期限是10年共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元。如果她申請?zhí)崆斑�款5萬元，是采用縮短還款期限，還是還款期限不變減少月供更合算呢？

　　如果月供不變，將還款期限縮短。這5萬元可把貸款期限縮短兩年半，節(jié)省利息23295元。如果減少月供，還款期限不變，月供款將由原來的2338元減少到1781元，節(jié)省利息12543元。由此可見，縮短還款期將節(jié)省更多的利息。（周宏）