中新網(wǎng)11月28日電 國家稅務(wù)總局局長謝旭人近日表示，“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括穩(wěn)步推行物業(yè)稅。一石激起千層浪，有關(guān)物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響又成為當(dāng)前討論的一個焦點(diǎn)。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，有關(guān)專家表示，物業(yè)稅雖然會使樓市“炒房”行為得到有效遏制，有助平抑商品房價，但對房價的影響微乎其微。專家認(rèn)為，在開征物業(yè)稅時，應(yīng)考慮對百姓自住普通住宅給予一定免征，而經(jīng)營性物業(yè)、豪宅、投機(jī)性購房應(yīng)加大稅收力度，通過物業(yè)稅體現(xiàn)社會公平。
物業(yè)稅開征：對房價影響微乎其微
開征物業(yè)稅將對房價產(chǎn)生怎樣的影響，作為普通購房者又是如何看待的呢？新浪網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅三成被調(diào)查者認(rèn)為開征物業(yè)稅有利房價下調(diào)。而對于房產(chǎn)稅收政策有何建議，34.21%的人認(rèn)為應(yīng)防止新稅種把屬于房屋開發(fā)過程中的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上；22.27%的人認(rèn)為應(yīng)降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；19.94%的人建議應(yīng)結(jié)合物業(yè)持有人的家庭年收入征稅，對低收入群體給予補(bǔ)貼；還有17.03%的人表示應(yīng)該按物業(yè)性質(zhì)和面積實(shí)行累進(jìn)稅率制。
對此，北京鏈家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)金育松表示，稅改對房價下降絕對是個有利因素，但房價能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因?yàn)榉績r下降，一定是市場行為，不能說物業(yè)稅開征就會降房價。金育松表示，物業(yè)稅的征收對貸款購房者后期風(fēng)險可能加大。由于物業(yè)稅的征收使得購房的稅費(fèi)從一次性交付分?jǐn)偟匠钟心晗迺r間內(nèi)上繳，很可能會使消費(fèi)者出現(xiàn)買得起供不起的現(xiàn)象，增加消費(fèi)者的購房風(fēng)險。
中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所況偉大認(rèn)為，開征物業(yè)稅未必會導(dǎo)致房價的上升或下跌，或者說對房價的影響微乎其微。房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)兩方面因素影響。從微觀角度講，房價的變化取決于供求關(guān)系的變化，宏觀方面，受到稅收調(diào)節(jié)的影響。況偉大表示，推出物業(yè)稅對房價影響幾何，取決于市場結(jié)構(gòu)。但在市場壟斷程度很高的情況下，如果推出物業(yè)稅，開發(fā)商在市場力量的影響下，可能會提高房價。壟斷程度越高，將物業(yè)稅轉(zhuǎn)移到房價中的程度越高。市場的競爭程度越高，開發(fā)商將物業(yè)稅轉(zhuǎn)移到房價的程度則越低。如果房價真正反映了成本，那么成本提高就會帶來房價的上升。如果房價沒有真的反映成本，則不會帶來房價的上升。
新稅收政策應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適度調(diào)控
國家稅務(wù)總局梁巖森表示，“強(qiáng)調(diào)適度稅收調(diào)控，是因?yàn)橹袊?dāng)前的房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開發(fā)商容易將增加稅款向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，反而會造成房價上漲。在這一環(huán)節(jié)針對消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求設(shè)計(jì)不同的稅收政策作用有限，因而這一環(huán)節(jié)并非稅收政策調(diào)控的重點(diǎn)。在這一環(huán)節(jié)應(yīng)著重通過對高檔住宅、別墅開征消費(fèi)稅體現(xiàn)政策的導(dǎo)向性�！�
梁巖森表示，目前中國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系有幾個突出問題：首先，現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)稅收負(fù)擔(dān)占總開發(fā)成本的過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)和國外同行業(yè)；后者降低了土地保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，導(dǎo)致了土地利用的低效率，同時也使得國家無法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。
其次，中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產(chǎn)時間價值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。另外，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅含城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，東部許多農(nóng)村地區(qū)與城鎮(zhèn)的差別已大大縮小，因此應(yīng)該將發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村也納入征稅范圍。
專家：物業(yè)稅開征應(yīng)有保有壓
按照有關(guān)部門設(shè)計(jì)的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，其作為地租的性質(zhì)將更加明確。正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行做法靠攏。清費(fèi)，就是對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其它收費(fèi)要么取消要么合并為某一固定稅種。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心尚教蔚表示，貨幣政策和財(cái)政政策是宏觀調(diào)控中的兩大手段。2003年開始，對于房地產(chǎn)業(yè)來講宏觀調(diào)控主要采取的是貨幣政策，如“121”文件對房地產(chǎn)緊縮信用政策，主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展；提高個人房貸利率，主要是針對過熱的房地產(chǎn)市場，由鼓勵個人購買住房的優(yōu)惠貸款利率調(diào)整為正常利率，類似的貨幣政策不僅調(diào)控了過熱的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，更主要的是防范了金融風(fēng)險，貨幣政策不是萬能的，特別是在中國這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，貨幣政策作用是具有一定局限性的，如提高個人住房貸款利率，對于不需要貸款就能購房的投機(jī)或投資性購房行為是不起作用的。房地產(chǎn)新政的出臺，運(yùn)用了稅收政策，在新政中通過稅收手段有針對性地對投機(jī)性購房行為加以控制。控制了投機(jī)性購房行為，對穩(wěn)定房價起到了重要作用。
尚教蔚認(rèn)為，在“十一五”中穩(wěn)步推行的物業(yè)稅，也應(yīng)該是有針對性地控制投機(jī)性購房，在開征物業(yè)稅時，應(yīng)對自住的普通住宅給予一定免征，而經(jīng)營性物業(yè)、豪宅、投機(jī)性購房應(yīng)加大稅收力度，通過物業(yè)稅體現(xiàn)社會公平，使居民能對購房理性消費(fèi)、控制超前消費(fèi)。這樣不僅可以控制投機(jī)性購房行為，在一定程度上可以控制對房地產(chǎn)的有效需求。在時機(jī)成熟的情況下，物業(yè)稅的開征，對穩(wěn)定房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有重要作用。(李佳鵬 洛濤）
