中新網(wǎng)11月28日電 據(jù)《國際金融報》報道，上周五(25日)，領(lǐng)匯(英文名：LINKREIT；簡稱：領(lǐng)匯；股票代碼：0823.HK)正式掛牌上市。香港人為了這個日子，等待了長達(dá)兩年半之久。
香港財政司司長唐英年11月25日在出席上市儀式時表示，作為香港首個上市的、全球集資額最高的房地產(chǎn)投資信托基金(即REITs)，領(lǐng)匯成功上市，反映政府堅守市場主導(dǎo)原則。他希望領(lǐng)匯與相關(guān)機關(guān)及旗下商場租戶合作，為基金持有人的資產(chǎn)增值。
據(jù)悉，領(lǐng)匯此次全球發(fā)售逾19.25億基金單位，并以招股價上限每基金單位10.3港元定價，總集資金額逾220億港元。此外，為增加其對散戶吸引力，領(lǐng)匯規(guī)定認(rèn)購香港公開發(fā)售部分的散戶可獲5%的折扣，即每基金單位9.78港元。
在港股開市前的電子交易時段，領(lǐng)匯每基金單位已報11.2港元，比散戶認(rèn)購價高出約14%。開市后，其第一筆交易成交價為11.15港元。隨后，領(lǐng)匯股價呈一路攀升態(tài)勢，半小時左右即漲至11.85港元高位，較散戶認(rèn)購價高逾兩成，散戶每持有一手(500基金單位)領(lǐng)匯，扣除成本前賬面可獲利約1035港元。上午收市，領(lǐng)匯報11.8港元，港股大市半日成交近145.5億港元，其中有近62億港元均為領(lǐng)匯的成交。
敦沛金融投資研究部分析員郭家耀表示，領(lǐng)匯共擁有180個零售及停車場設(shè)施項目，零售樓面面積達(dá)100萬平方米，平均出租率約91.4%，停車場泊位數(shù)目達(dá)7.9萬個，設(shè)施使用率為72.9%，去年租金收益近37億元。領(lǐng)匯承諾未來將全數(shù)可分派收入作為股息，預(yù)計下一年度的股息將不少于0.6176元，以現(xiàn)價計算，息率達(dá)5.6%，仍有長線吸納價值。
事實上，作為香港的第一只房地產(chǎn)信托投資基金，也是目前世界上最大的一支REITs，領(lǐng)匯一路的風(fēng)風(fēng)雨雨及其影響力早已成為關(guān)注的焦點。
領(lǐng)匯上市遭遇質(zhì)疑
早在去年12月，領(lǐng)匯就曾謀求過上市，展開全球發(fā)售活動，且公開發(fā)售部分獲近130倍的超額認(rèn)購，但在掛牌前夕，因卷入法律官司而終止了上市計劃。今年，領(lǐng)匯卷土重來，11月8日，香港證監(jiān)會(SFC)官方網(wǎng)站上“認(rèn)可投資產(chǎn)品名單”的“房地產(chǎn)投資信托基金”一欄中，出現(xiàn)了第一個也是惟一一個產(chǎn)品名稱：領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。
領(lǐng)匯是特殊的。這個由香港政府發(fā)行的地產(chǎn)基金，在很長一段時間內(nèi)，都被看作是只賺不賠的買賣。由于“領(lǐng)匯”擁有政府性質(zhì)，對投資者來說，其安全系數(shù)完全可以抵得上政府債券，即上市之后，不論經(jīng)營好與壞，起碼能給投資者一種安全感，這一點跟上市公司有所不同。無疑，這個賣點最先吸引到的就是廣大的散戶。
而在回報方面，重新啟動的領(lǐng)匯基金的股息收益率也低于去年。領(lǐng)匯的招股書顯示，在今年11月25日至明年3月期間，領(lǐng)匯每單位股息不少于0.1983港元，如果以招股上限價格10.3港元計算，股息率約為5.53%，遠(yuǎn)低于去年的6.65%。同時，領(lǐng)匯基金的資產(chǎn)市值9月底時總計約338億港元，高于去年同期的308.5億港元，而這主要得益于期間地產(chǎn)價格和商業(yè)租金的上漲。
面對不盡如人意的財務(wù)指標(biāo)，領(lǐng)匯為了吸引人氣，此次上市特意取消了引入基礎(chǔ)投資者的安排，以較高折讓及不設(shè)認(rèn)購上限去吸引散戶認(rèn)購。但即便如此，領(lǐng)匯在經(jīng)過一整年的風(fēng)雨后，依然遭到了眾多的質(zhì)疑。
基強聯(lián)行總經(jīng)理陳基強分析：“REITs對利息的敏感度非常高。由于美元利息一直在上升，美國加息周期預(yù)料延至明年中才見頂，這讓領(lǐng)匯的月報明顯下降。”相比而言，去年是更加適合領(lǐng)匯的上市時機。由去年底至今，香港金管局跟隨美國加息至5.25%，削弱領(lǐng)匯的派息率吸引力。
同時，這次領(lǐng)匯2006年派息率(連折讓)5.83%-6.18%，較去年(連折讓)的派息率7.6%-6.86%，降低約0.5%，削弱了招股吸引力。雖然香港房屋及規(guī)劃地政局常任秘書長梁展文曾公開解釋，派息率較低，是因為這中間物業(yè)估值上漲約9%，而租金漲幅很小，正因如此，領(lǐng)匯才提高折扣率及不限可享折扣的認(rèn)購額，鼓勵更多散戶認(rèn)購。
“除了收租以外，另一樣影響REITs的則是目前香港房地產(chǎn)市場的大環(huán)境”，陳基強認(rèn)為，房產(chǎn)升值能夠為領(lǐng)匯帶來更多的收益；然而目前香港樓市正面臨著又一輪周期的高點，一手豪宅的價格已經(jīng)超過了1997年的情況，很多人為此并不看好明年香港的地產(chǎn)市場。在這樣的情況下，本次領(lǐng)匯上市雖然不設(shè)認(rèn)購上限，預(yù)購卻比去年同期少掉一半。
香港：內(nèi)地REITs的福地？
據(jù)悉，在經(jīng)歷了領(lǐng)匯去年上市失利的前車之鑒后，香港《REITs守則》(簡稱《守則》)也作了相應(yīng)的修改，主要有兩點：一是內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目可以REITs形式到香港上市融資；二是放寬REITs的負(fù)債比率至資產(chǎn)總價的45%。《守則》修改后，內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)可以在香港發(fā)行REITs，把他們的商業(yè)物業(yè)作適當(dāng)?shù)奶赚F(xiàn)，這同時也給境外房地產(chǎn)投資者帶來投資內(nèi)地商業(yè)性地產(chǎn)項目的機會。
此舉當(dāng)然提高了REITs在機構(gòu)眼中的價值，以至于在領(lǐng)匯上市前后，便一度出現(xiàn)過爭奪香港第一REITs之戰(zhàn)。而另外兩個主要競爭對手是：越秀和泓富。
長江實業(yè)旗下的泓富產(chǎn)業(yè)信托早已在香港交易所的上市提出了申請，其在本月初甚至曾表示，其將于11月21日在港上市發(fā)行。這一日期比領(lǐng)匯預(yù)計的上市時間——11月25日提前4天。為了搶得香港REITs頭籌，此前李嘉誠發(fā)動內(nèi)部公司捧場。
但李嘉誠是清醒的，他在11月13日也表示，如果利率持續(xù)上揚，那么該公司泓富產(chǎn)業(yè)信托的上市計劃可能會被取消。對此，戴德梁行投資咨詢部董事葉建成表示：利率的一路上漲對于REITs項目提出了更高的回報要求；同時，泓富產(chǎn)業(yè)信托也可能為此被迫要求降低出售價格，這對于希望通過上市取得更多收益的李嘉誠而言，無疑是不愿意看到的。
“與泓富產(chǎn)業(yè)信托不同的是，領(lǐng)匯作為香港政府資產(chǎn)，此前已經(jīng)精心準(zhǔn)備上市長達(dá)兩年之久，將會比泓富產(chǎn)業(yè)信托更具有穩(wěn)定性，適合于長期投資”，葉建成分析說，“此外，相對于領(lǐng)匯主要由住宅及商業(yè)物業(yè)構(gòu)成，泓富實業(yè)中多工業(yè)物業(yè)，上市以后將會面臨更大的風(fēng)險�！�
而越秀投資(0123.HK)也在積極籌備REITs赴港上市一事。早在今年6月初，即有香港媒體透露越秀對此興趣甚濃，越秀投資方面為此還于6月21日發(fā)布上市公告做出回應(yīng)，稱“本公司現(xiàn)正考慮多個方案，以加強本集團(tuán)之財務(wù)狀況，并提升股東利益，包括但不限于可能向一家房地產(chǎn)投資信托基金出售本集團(tuán)在中國之若干投資物業(yè)，以及可能將該房地產(chǎn)投資信托基金之單位上市”。
11月24日，越秀投資宣布計劃分拆其房地產(chǎn)投資信托基金在主板上市。有消息說，越秀投資希望在兩星期內(nèi)獲股東批準(zhǔn)，分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)以REITs形式在香港上市，越秀REITs的收益率約7%，項目估值2.5億美元，上市所得資金連同銀行貸款將用作購買4個商場，總樓面16萬平方米，價值5億美元。
據(jù)悉，越秀投資最近一次引人矚目的投資大動作，是今年9月中旬中標(biāo)號稱全國第二高樓、預(yù)算投資60億元的廣州珠江新城西塔項目。由于廣州市政府有關(guān)部門在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，西塔項目中標(biāo)者必須在今年年底前動工，2009年竣工并交付使用，以使這棟超高層建筑成為2010年該市舉辦亞運會時的城市新地標(biāo)，越秀投資在未來4年里所承受的巨大資金壓力可想而知。如果集團(tuán)旗下REITs能夠順利上市，則資本市場融資渠道頓時拓寬，其長遠(yuǎn)意義顯而易見。
此外，今年越秀投資報表顯示其負(fù)債率達(dá)40%，而REITs上市資產(chǎn)中則可以包含高至30%左右的債務(wù)。如果其成功上市，則該集團(tuán)的債務(wù)風(fēng)險便有望部分得以分散。事實上，在越秀投資的影響下，包括上海復(fù)地、中國海外和北京北辰等內(nèi)地多家企業(yè)，也在積極準(zhǔn)備和境外投資者合作籌備REITs。
摩根大通房地產(chǎn)投資銀行部主管AnthonyD.Ryan在公開場合表示，近年不少外資涉足內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，如麥格理、高盛和摩根士丹利等均有大手筆收購，這些投資最終可以通過REITs形式套現(xiàn)。Ryan相信，首批赴港上市的內(nèi)地物業(yè)，會以寫字樓及商場物業(yè)為主。長遠(yuǎn)來看，香港將成為內(nèi)地REITs的最大集資市場。
當(dāng)然，盡管領(lǐng)匯受散戶追捧的程度明顯低于去年，但國際基金對此的青睞度依然十分高漲。陳基強認(rèn)為，對于追求近期利益的散戶而言，領(lǐng)匯6%的派息率未必具有十分顯著的吸引力。然而，對于追求長期固定回報的機構(gòu)投資者而言，REITs無疑是一項非常保險的投資項目。
葉建成表示，外資從來都是REITs的積極推動者，這也與他們多年來形成的專注成熟物業(yè)的一貫作風(fēng)有非常大的關(guān)系。(鄧旭)
