中新網(wǎng)11月11日電 據(jù)中國(guó)青年報(bào)引自新華社報(bào)道，自福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本及“房?jī)r(jià)成本揭秘”調(diào)查以來(lái)，引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈反響，有關(guān)部委予以回應(yīng)和支持，認(rèn)為公布房?jī)r(jià)成本清單，還購(gòu)房者知情權(quán)，是非常有意義的。但也有一些開發(fā)商提出質(zhì)疑甚至表示反對(duì)，認(rèn)為這一做法會(huì)侵犯商業(yè)秘密，稱供求關(guān)系決定價(jià)格，只要房子能賣出去，再高的價(jià)格也是合理的。
公開房?jī)r(jià)成本清單，究竟是還購(gòu)房者知情權(quán)，還是侵犯開發(fā)商商業(yè)秘密？記者就此進(jìn)行了追蹤采訪。
公開房?jī)r(jià)成本有無(wú)必要？
北京房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)公開房?jī)r(jià)成本基本持反對(duì)態(tài)度。北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，政府相關(guān)部門公布房?jī)r(jià)成本清單，一有難度，二意義不大。
福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本后，中央黨校研究員曾業(yè)松感言：調(diào)控房?jī)r(jià)這么久，居然一直沒有具體房?jī)r(jià)成本的資料供決策參考，調(diào)控的參照物不清楚，不能說(shuō)不是一個(gè)缺陷。那么，房?jī)r(jià)成本到底該不該公開呢？
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，我國(guó)價(jià)格法明確要求經(jīng)營(yíng)者在定價(jià)時(shí)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則，以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況作為定價(jià)的基本依據(jù)，為消費(fèi)者提供價(jià)格合理的商品和服務(wù)。房?jī)r(jià)一般包括地價(jià)、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、貸款利息、稅收以及開發(fā)商中間利潤(rùn)。從政務(wù)信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無(wú)可厚非，也比較可行。政府并未直接干涉開發(fā)商的定價(jià)行為。
中國(guó)社科院研究員易憲容認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位，政府公布商品房的社會(huì)平均成本，有利于改變這種不對(duì)稱，增加購(gòu)房者與開發(fā)商在博弈中的話語(yǔ)權(quán)。因此，政府部門理應(yīng)將其公之于眾，以維護(hù)公眾的知情權(quán)。仿照福州等地的做法，國(guó)家將房?jī)r(jià)成本清單的發(fā)布作為一項(xiàng)政策規(guī)定下來(lái)，雖然不一定影響房?jī)r(jià)，但至少可以強(qiáng)化此前宏觀調(diào)控取得的成果。
公布成本清單是否會(huì)侵犯商業(yè)秘密？
記者在采訪中聽到一些開發(fā)商質(zhì)疑的理由是：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)過多干預(yù)將嚴(yán)重影響投資環(huán)境。
北京浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳豪認(rèn)為，目前各樓盤的各項(xiàng)銷售指標(biāo)通過網(wǎng)絡(luò)很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒有秘密可言。對(duì)比一些工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，他們的產(chǎn)品成本、庫(kù)存等數(shù)據(jù)都是商業(yè)秘密，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。
這里我們先要弄清楚房?jī)r(jià)“成本清單”公布的是什么？房?jī)r(jià)成本主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：地價(jià)、建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本4部分。需要明確的是，這里的前3項(xiàng)都是政府有關(guān)部門掌握的，而第4項(xiàng)指的是開發(fā)商的平均運(yùn)營(yíng)成本。雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般開發(fā)商會(huì)控制其占商品房銷售價(jià)格一定的比例。
樓建波說(shuō)，開發(fā)商說(shuō)對(duì)他們不公平是沒有道理的。構(gòu)成法律上保護(hù)的商業(yè)秘密，中國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第10條規(guī)定是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性，并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。其主要特點(diǎn)一是公眾無(wú)法獲得，不能通過正常渠道得到；二是生產(chǎn)中有訣竅，具有實(shí)用性，能為他帶來(lái)直接或間接經(jīng)濟(jì)效益，披露后會(huì)造成損失；三是采取了保密措施，如訂立保密協(xié)議，采取保密措施。目前房?jī)r(jià)成本清單并未要求每個(gè)開發(fā)商出具他們的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用等細(xì)目。而且，隨著土地實(shí)行招拍掛，稅收征管程序的日漸透明，房?jī)r(jià)成本中的這些部分實(shí)質(zhì)上已經(jīng)無(wú)密可保。
福州、江蘇等地物價(jià)部門認(rèn)為，合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的前提是信息充分公開。在西方國(guó)家，政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價(jià)格情況，讓公眾了解、參與價(jià)格的形成，從而使價(jià)格趨于合理。我國(guó)政府部門公布由自己控制、掌握的城市房?jī)r(jià)中的成本構(gòu)成，應(yīng)該不會(huì)構(gòu)成對(duì)開發(fā)商商業(yè)秘密的侵犯。
公布房?jī)r(jià)成本是否難以操作？
一些開發(fā)商和學(xué)者提出，公布房?jī)r(jià)成本涉及到多個(gè)部門，根本無(wú)法操作。北京市國(guó)土局辦公室副主任靳京表示，房?jī)r(jià)成本大致由土地成本、建安成本、其他稅費(fèi)等組成，雖然簡(jiǎn)單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個(gè)開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正公開房?jī)r(jià)的成本清單，就工作量來(lái)說(shuō)是非常大的，并且需要足夠的網(wǎng)絡(luò)資源支持。
江蘇省物價(jià)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，所謂工作難度大、不好操作等等，從技術(shù)層面看并不存在，難在政治層面和利益共同體的影響力。他們指出，構(gòu)成房?jī)r(jià)成本的各項(xiàng)數(shù)字，相關(guān)職能部門都有，或都能測(cè)算出來(lái)，甚至物價(jià)部門就能獨(dú)立測(cè)算出來(lái)。但為了保證權(quán)威性，通常物價(jià)部門要求土地、房管、建設(shè)等部門配合并提供資料，相互印證。一般而言，每平方米的建安成本和各種配套費(fèi)在同一城市所有樓盤是一樣的，也就是說(shuō)，這兩項(xiàng)根本不需要一個(gè)樓盤一個(gè)樓盤去算，只有地價(jià)不同，操作簡(jiǎn)單，沒有任何難度。其真實(shí)原因是阻力太大，誰(shuí)都不想惹麻煩。
南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)蔣大鳴教授認(rèn)為，各政府部門推廣電子政務(wù)已有相當(dāng)一段時(shí)間，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，整合各部門信息，要算出房?jī)r(jià)的成本并不難。
公布房?jī)r(jià)成本能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)嗎？
有些開發(fā)商和專家認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本清單，數(shù)據(jù)有可能是被修正的，不能從根本上撼動(dòng)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。
北京香江國(guó)際副總裁潘明朗認(rèn)為：“即使公布了房?jī)r(jià)成本清單，對(duì)降低房?jī)r(jià)也不會(huì)起到多大作用。房?jī)r(jià)的高低，是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)自然下降。就是把所有的成本清單公布了，房?jī)r(jià)高低仍不受影響�！�
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文表示，要求公開成本是“烏托邦”的夢(mèng)想。文章認(rèn)為，想通過公布房?jī)r(jià)成本來(lái)破解樓市供求矛盾恐怕是不現(xiàn)實(shí)的。
樓建波認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。房?jī)r(jià)成本是否公開，表面看并不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。但是，這種公開是根治高房?jī)r(jià)的一個(gè)突破口，政府公布房?jī)r(jià)中的社會(huì)成本，尤其是土地成本，可以為社會(huì)和媒體對(duì)開發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終有助于一個(gè)有效的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督機(jī)制的形成。
專家指出，公布房?jī)r(jià)成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學(xué)化，肯定會(huì)逐步改變住房?jī)r(jià)格機(jī)制扭曲的現(xiàn)狀，影響房?jī)r(jià)。
一些消費(fèi)者提出，是否公布成本不能只聽開發(fā)商的聲音，也要多聽聽購(gòu)房者的意見。無(wú)論如何，房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一，政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù)，讓開發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。 (“新華視點(diǎn)”記者 陳芳、方益波、鄧華寧)
