9月份已經(jīng)過去，期盼中的“金九”卻并未出現(xiàn)，市場觀望氣氛繼續(xù)加重，多空雙方的觀點也在悄然轉(zhuǎn)變：“空頭偶像”蔡為民表示，樓市明年年初將探明底部；而原多方代表人物洪曦卻認(rèn)為，房產(chǎn)不宜作為投資品，1年之內(nèi)機(jī)會不多。
多方
蔡為民：明年初“揀便宜貨”
網(wǎng)友冠以“空頭偶像”的衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民，其最廣為人知的觀點是，上海房地產(chǎn)會下跌30%。
捂盤難有實質(zhì)性幫助
蔡為民是以臺灣樓市上世紀(jì)90年代早期出現(xiàn)的下挫并持續(xù)低迷的例子作為上述觀點的依據(jù)。如今，在堅持“下跌30%”的觀點的同時，他還強(qiáng)調(diào)，隨著樓市在第四季度進(jìn)一步下跌，一些“揀便宜貨”的機(jī)會將會出現(xiàn)在投資者眼前。
“第四季度將是第三季度房產(chǎn)走勢的延續(xù)”，蔡為民指出，現(xiàn)在不少開發(fā)商采取了延遲開盤的觀望態(tài)度，但此舉也使得開發(fā)商的資金鏈必須接受更大程度地考驗。事實上，延遲推盤對開發(fā)商難有實質(zhì)性幫助，在目前的市場形勢下，開發(fā)商除了降價別無他法，如果錯過“金九銀十”這一傳統(tǒng)的購房旺季，推盤難度將進(jìn)一步增加，也就意味著，等開發(fā)商資金鏈繃不住的時候，還是要通過更大幅度地降價來回籠資金。
中心樓盤風(fēng)險較小
據(jù)了解，曾經(jīng)公布要在9月中下旬開盤的16個新盤中，目前已有9個表示開盤時間將延遲到10月份以后。
在這樣的趨勢下，蔡為民認(rèn)為，10月份至11月份將會出現(xiàn)一輪更大規(guī)模的房價下調(diào)，對投資者而言，這段時間會出現(xiàn)一定的投資機(jī)會。“如果要揀便宜貨，一些發(fā)展前景看好的區(qū)域值得關(guān)注，比如靜安、長寧，在市中心接盤風(fēng)險較小�！�
目前，上海市中心區(qū)域的房價已經(jīng)在回落。以靜安為例，相比該區(qū)中心區(qū)域今年年初超過3萬元/平方米的高位，8月份推盤的靜安四季精裝修房均價則小降至2.6萬元/平方米。蔡為民認(rèn)為，靜安區(qū)房價還有一定的下跌空間，1.7萬-1.8萬元/平方米的價格對投資者來說是比較有誘惑力的，這樣的價格完全有望在今年年底出現(xiàn)。
蔡為民還指出，“有潛力的低價樓盤”亦是投資者揀便宜貨的機(jī)會所在，這主要是指那些為緩解開發(fā)商資金面的緊張狀況，采取“跳水式”降價的樓盤。事實上，不少境外資金在等待這樣的入場機(jī)會，據(jù)了解，有一個來自中國臺灣的購房團(tuán)正在尋覓合適的樓盤。
明年初探明底部
當(dāng)然，第四季度房市的風(fēng)險依然存在，投資者不可忽視。
“其中政策面的不確定性給投資者出了一個難題”，蔡為民指出，房市政策面的“假空襲警報”在第三季度曾屢屢出現(xiàn)，征收個人所得稅、取消預(yù)售制度等議論已經(jīng)讓投資者如驚弓之鳥。對此，投資者在進(jìn)行決策時，首要要考慮資金操作的安全性，選擇能方便、及時脫手的樓盤，其次才是利潤最大化。蔡為民特意提及九亭、松江一帶的樓盤，價格持續(xù)大幅回落，確實給投資者提供了一定的入場機(jī)會，但必須考慮到這些樓盤難以脫手的風(fēng)險。
“今年整體下跌25%，明年初還有5%左右的跌幅”，蔡為民認(rèn)為滬上樓市將在第四季度繼續(xù)調(diào)整，明年年初才會逐步進(jìn)入底部盤整的階段。
空方
洪曦：一年內(nèi)樓市機(jī)會不多
“現(xiàn)在，投資者不要把房產(chǎn)當(dāng)作投資品種，1年內(nèi)上海樓市沒什么機(jī)會”，前段時間一直看多的個人投資理財網(wǎng)CEO洪曦，最近觀點有了變化。
對國際熱錢的吸引力下降
洪曦并不認(rèn)為自己的角色由多頭轉(zhuǎn)換為空頭，“幾個對投資者最有參考價值的金融指標(biāo)發(fā)生了變動，所以投資決策也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。”
洪曦指出，投資決策的一個重要參考是貨幣市場基金收益率。據(jù)悉，中國的貨幣市場基金收益率在今年3月份(當(dāng)時約3%)后一路下滑，最近發(fā)行的一年期央票收益率只有1.34%，3個月期央票的收益率僅為1.0859%。
洪曦認(rèn)為，由于美國的債券收益率基本上穩(wěn)定在4%以上，這就意味著外資若要賭人民幣升值，必須預(yù)期人民幣1年內(nèi)有3%以上的升幅，風(fēng)險比較大，這樣的信號對上海樓市并非利好。
他還列出了另一組值得注意的指標(biāo)：滬上房地產(chǎn)的回報率基本在3%左右，而海外房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)的收益普遍能達(dá)到5%-6%，趨利的資本自然會流向回報更高的投資品種。
房產(chǎn)投資熱情難再
由于目前國內(nèi)還沒有更好的投資渠道，不能對投資樓市構(gòu)成很大威脅，更沒重大利好因素出現(xiàn)，這使得樓市處在一個既無暴漲也無暴跌的狀態(tài)。洪曦認(rèn)為，這種市況并不適合投資套利，哪怕是暴跌都還可以做空。如果從長期投資的角度考慮，最重要的衡量指標(biāo)就是房產(chǎn)的租金回報率，而現(xiàn)在3%的回報率，意味著買房產(chǎn)和買國債差不多。
據(jù)了解，今年我國發(fā)行的三年期和五年期國債的票面年利率在3%-4%。而國債的回報一般被認(rèn)為是沒有風(fēng)險的，對照國債利率，房產(chǎn)投資的回報僅是無風(fēng)險收益，卻沒有投資價值。
以50萬元的房子為例，如果無風(fēng)險收益率是3%，年收益為1.5萬元；如果希望實現(xiàn)5%的年收益率，應(yīng)該是2.5萬元，月租金需達(dá)到2000元；如果加上折舊，以20年為例，每年的折舊為2.5萬元，月租金需達(dá)到4000元。因此，如要投資50萬元的房子，其月租金需達(dá)到4000元才算是有吸引力的投資，即回報率要有10%(3%是無風(fēng)險收益，2%是風(fēng)險收益，5%是折舊攤銷)。
“如果能找到回報率在6%以上的房產(chǎn)投資項目，還是可以考慮持有的”，洪曦表示，不過這樣的機(jī)會現(xiàn)在并不多見。
普通房產(chǎn)項目不樂觀
“由于中國人均占有土地少的狀況不會改變，地價上升的趨勢難以逆轉(zhuǎn)，從長遠(yuǎn)來看，房價還是會上漲的”，洪曦也強(qiáng)調(diào)，“利率、匯率等方面的變化尚不明朗，宏觀調(diào)控的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，至少在1年內(nèi)房產(chǎn)沒什么可玩的了�！�
不過洪曦還指出，房價的分化趨勢值得注意。在一些國際化的高檔社區(qū)，比如古北、碧云等，由于受到外資青睞，整體回報率將呈上升趨勢；而普通的房產(chǎn)項目，一方面供給持續(xù)放量，另一方面剛性需求未能提供足夠的現(xiàn)金流，難以支撐其上漲。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞；作者：陳中小路）
