中新網(wǎng)7月29日電 據(jù)國(guó)際金融報(bào)報(bào)道，相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀政策令投資者望住宅而卻步，然而，商業(yè)地產(chǎn)投資卻因其刺激而不斷升溫。7月21日人民幣匯率升值，商業(yè)地產(chǎn)何去何從？海外基金是否會(huì)因此改變?cè)谌A投資戰(zhàn)略？為此，記者采訪了相關(guān)人士。
小幅升值難以刺激大量投資
仲量聯(lián)行上海公司研究部主管何邁克認(rèn)為，對(duì)于一般的投資性機(jī)構(gòu)而言，他們追求的是8%到25%的利益回報(bào)，人民幣升值2%并不能真正提高他們的收益。
“然而，升值的潛在影響力目前依然很難預(yù)測(cè)�！焙芜~克分析，“我們不排除一部分投資性機(jī)構(gòu)將會(huì)把這次升值看作是人民幣匯率長(zhǎng)期調(diào)整的第一步，就此而言，升值將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步開拓產(chǎn)生積極的影響。”
“長(zhǎng)線投資上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金必然會(huì)繼續(xù)長(zhǎng)期關(guān)注匯率的變化，然而這次的小幅升值難以刺激更多非理性的投資行為�！敝倭柯�(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，升值必然會(huì)提高海外基金的交易成本，但是并不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。很多海外基金已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了本土交易的人民幣化，匯率問題完全可以被回避。
“而如果真正要讓匯率的變化成為海外投資所注目的焦點(diǎn)，那么匯率變化要高達(dá)10%-20%才能產(chǎn)生這樣的效果。”陳立民認(rèn)為，小幅升值會(huì)加速更多投資者進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)形成，才是最為主要的影響。
商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代
據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計(jì)，今年1至3月，海外基金在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額已經(jīng)相當(dāng)于去年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購(gòu)項(xiàng)目仍在不斷上演，最高金額的收購(gòu)記錄不斷被刷新。種種跡象表明，上海的商業(yè)地產(chǎn)不斷處于上升趨勢(shì)，并且由于供需不平衡，為進(jìn)一步發(fā)展提供了很大空間。
某著名外資開發(fā)商銷售部主管吳先生告訴記者，從1999年以來，由于國(guó)際企業(yè)的不斷進(jìn)駐、擴(kuò)租以及一些外資企業(yè)由于戰(zhàn)略發(fā)展的要求將其總部和研發(fā)中心遷至上海，雖然寫字樓的供應(yīng)量持續(xù)上升，依然沒法滿足市場(chǎng)的需求。
陳立民認(rèn)為，從去年下半年以來，上海的商業(yè)地產(chǎn)就處于高速發(fā)展的階段，尤其是今年3月一系列宏觀政策以來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更是吸引了眾多外資和本土的開發(fā)商。目前上海的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚處于群雄割據(jù)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，境內(nèi)外的地產(chǎn)開發(fā)商所占的份額都比較小，品牌優(yōu)勢(shì)尚未顯露出來。
明日市場(chǎng)誰主沉浮
然而，從市場(chǎng)各方面的反饋來看，境外經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商在這輪群雄爭(zhēng)霸的戰(zhàn)爭(zhēng)中已經(jīng)開始逐漸顯露出優(yōu)勢(shì)來。
陳立民告訴記者，目前上海的寫字樓市場(chǎng)大部分都是境外開發(fā)商所開發(fā)的。由于商業(yè)寫字樓的受眾主要是跨國(guó)企業(yè)，在設(shè)計(jì)和開發(fā)的理念上要迎合客戶的需求，這對(duì)開發(fā)商提出了很高的要求。而國(guó)內(nèi)的開發(fā)商一般主營(yíng)業(yè)務(wù)以普通住宅的開發(fā)為主，兩者之間存在著一定的差距，所以內(nèi)地目前涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都帶有試探性質(zhì)，幾乎沒有開發(fā)商同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)或兩個(gè)以上樓盤的開發(fā)。
上海某本地房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部俞先生告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)能夠吸引很多開發(fā)商。而商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的主要門檻是土地和資金。上海曾經(jīng)幾年未批商業(yè)用地，但是從去年下半年開始，又逐漸有新生地塊的批示，這無疑有利于將來幾年上海商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大。而在資金方面，毋庸質(zhì)疑，實(shí)力雄厚的開發(fā)商將會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)。
“外資開發(fā)商的資金、經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)方面現(xiàn)在明顯高于本地開發(fā)商�！庇嵯壬敛恢M言目前所處的弱勢(shì)地位。
而陳立民則認(rèn)為，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著更為明晰的方向發(fā)展，在此之前，本土的地產(chǎn)開發(fā)商依然有機(jī)會(huì)和能力追趕上去。
吳先生說：“雖然外資開發(fā)商更了解跨國(guó)公司，能夠在節(jié)能、環(huán)保等先進(jìn)理念上規(guī)劃得更符合對(duì)方的需要，但這些對(duì)于內(nèi)地開發(fā)商而言也并非無法彌補(bǔ)的。相對(duì)而言，一塊成熟的中央商務(wù)區(qū)的土地才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的稀缺資源。”
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)必將是更為明顯的兩極分化，最終形成寡頭壟斷的局面�！标惲⒚耦A(yù)測(cè)。(鄧旭)
