中新網(wǎng)7月26日電 據(jù)經(jīng)濟參考報報道，7月21日晚7點，央行宣布人民幣升值2%，這一舉措必然波及到已有大量海外熱錢涌入的中國房地產(chǎn)市場。而據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計，今年1至3月，海外基金在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資金額已經(jīng)相當(dāng)于去年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演，最高金額的收購紀(jì)錄不斷被刷新。

　　盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心研究近日報告顯示，今年上半年，海外地產(chǎn)基金加快了進(jìn)駐中國的速度。其中北京已經(jīng)成為海外基金的投資新熱點。專家認(rèn)為，目前人民幣升值幅度不大，但如果人民幣升值預(yù)期良好，持續(xù)升值的話，盡管中國實行外匯管制，但是熱錢可以通過各種渠道進(jìn)入中國資本市場。

　　基金劍指寫字樓市場

　　近日，據(jù)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心總經(jīng)理王琪博士介紹，除了摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續(xù)在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金，如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開始有所行動。其中，盛陽房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開發(fā)商達(dá)成緊密的合作意向，遠(yuǎn)洋新干線項目和美國雷曼兄弟的合作更是進(jìn)入了實質(zhì)性操作階段。

　　實際上在中國樓市度過搶灘登陸時期的海外基金，在初步熟悉中國的特殊國情之后，就已開始逐步將投資做大。與過去死守上海樓市的行為不同，北京、廣州等城市的商業(yè)物業(yè)也開始被鎖定進(jìn)了海外基金的投資范圍。同時，對于武漢、沈陽等二線城市的投資也在加大當(dāng)中。海外基金在中國所邁的這第二步棋，尤其在房產(chǎn)新政實施的今天，又多了另外一層含義——分散投資，規(guī)避風(fēng)險。換句話說，不要把雞蛋放在一個籃子里面。而新加坡嘉德置地集團在華全資子公司凱德置地的兩筆大單被看作是這種現(xiàn)象的最具代表性的案例。

　　今年上半年，凱德置地將其在上海持有的兩棟物業(yè)新茂大廈與百騰大廈分別賣給澳大利亞的麥格里和美國高盛，隨即又以5.476億元獲得北京東城區(qū)一塊14686平方米的綜合性開發(fā)用地，并以18.37億元收購了北京中環(huán)世貿(mào)。4月底，又在寧波斥資10億買下了一塊做住宅商用綜合開發(fā)的土地。同時表示，今年在廣州也將推出10萬多平方米的住宅及公寓。基強聯(lián)行發(fā)布的最新專項調(diào)研結(jié)果表明，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達(dá)100億元人民幣，幾乎全部在非住宅物業(yè)范疇內(nèi)運作。

　　安邦咨詢分析師蘇晶表示，只要有人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，并且城市建設(shè)長期還在發(fā)展，外資會繼續(xù)看好中國的商業(yè)物業(yè)。對于這些外商來說，進(jìn)來的資金是外幣，除了獲得稀缺的土地之外，資金本身就因人民幣匯率升值而得到很好的避險。

　　海外基金對住宅價格沒實質(zhì)影響

　　觀察海外基金在今年上半年的動向，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣一個明顯的趨勢，那就是海外基金早在樓市政策調(diào)整之前，就已經(jīng)先后將手頭本已不多的住宅項目或者涉及到住宅產(chǎn)品的投資收回，而將投資更為集中地投放到以寫字樓和商用公寓為主的商用類物業(yè)上。其實，海外基金在做投資決策時是非常謹(jǐn)慎的，不是僅僅站在中國的角度，而是站在全球的角度來看宏觀的經(jīng)濟環(huán)境，考慮穩(wěn)定的投資回報率、資金的安全性、風(fēng)險系數(shù)和退出機制。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司寫字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕認(rèn)為，在全球的大環(huán)境下，中國的經(jīng)濟發(fā)展、成熟的國際形象和市場環(huán)境從根本上吸引了海外基金。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認(rèn)為，政府的政策所針對的打擊對象是住宅市場中的部分炒賣現(xiàn)象，這些打壓政策在目前看來已起到作用，但中國的經(jīng)濟整體運行是健康的，在這個大環(huán)境下才會有這么多的海外基金搶灘上海和北京。

　　根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，2005年一季度平均已經(jīng)達(dá)到0.81美元/平方米/天，12個特甲級寫字樓的平均租金達(dá)到1.25美金/平方米/天。同時，甲級寫字樓空置率達(dá)到近10年來的新低。相對整體售價，其收益率一般可以達(dá)到8%以上，而海外房地產(chǎn)投資基金平均年收益在美國為6%，在新加坡與日本僅為4%。同時戴德梁行認(rèn)為，由于商用物業(yè)投資租金的看漲以及租期一般為3年以上，因此，其租金回報非常穩(wěn)定。

　　戴德梁行分析后認(rèn)為，通常情況下，規(guī)模較大的海外基金所看重的是長期而穩(wěn)定的收益，而并非短期性的投機冒險。由于商業(yè)物業(yè)的獲益周期都比較長，因此，海外基金多數(shù)采取的是整體持有物業(yè)然后出租獲益的經(jīng)營方式。這也反駁了有關(guān)海外基金炒熱中國房價的觀點，與寫字樓市場不同，住宅市場上海外基金身影并不常見，而且多是采取參股共同開發(fā)的方式進(jìn)入。對于住宅市場的價格，海外基金產(chǎn)生不了實質(zhì)性的影響。

　　小幅升值難以刺激海外熱錢套利回流

　　仲量聯(lián)行7月發(fā)布的一項分析報告指出，北京寫字樓供應(yīng)量預(yù)計到2008年將成倍增長，租金也會有所變化。另外該報告認(rèn)為，2005年開始，海外投資機構(gòu)到北京買下整棟寫字樓的現(xiàn)象將會在北京市場上頻繁發(fā)生，大型投資機構(gòu)都會做一些初步的嘗試。

　　而對于海外基金在北京寫字樓市場的未來發(fā)展，戴德梁行的董事副總經(jīng)理林義中對年內(nèi)海外基金大量進(jìn)入北京寫字樓市場持保留態(tài)度。林義中認(rèn)為，海外基金的入市能優(yōu)化北京的寫字樓投資市場，進(jìn)一步規(guī)范和提升北京寫字樓的整體品質(zhì)，同時會帶來比較多的新的管理理念，在經(jīng)濟、政治穩(wěn)定的情況下，海外基金的入市是利好的趨勢。未來一兩年內(nèi)北京寫字樓的供應(yīng)量大，將會面臨短期內(nèi)租金下調(diào)的壓力，同時物業(yè)的升值潛力也有所下調(diào)。但從長期來看，海外基金賭人民幣升值的預(yù)期，也是目的之一，如果人民幣未來大幅升值或升值預(yù)期不斷形成共識，那么將獲得雙重利潤。由此可見，資本的趨利性是海外基金投資的唯一目標(biāo)。

　　中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，人民幣升值既不會造成對房價下降的壓力，也不會使房價大幅上揚。人民幣升值之后，熱錢流入將有所放緩；而這個小幅度的升值很難造成大量熱錢流出�？陀^上說，因為交易成本很高，這些不足以刺激海外熱錢套利回流。(洛濤 ）