中新網(wǎng)8月7日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道,在香港,政府的政策是盡量鼓勵和協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)的管理工作,并提供一個法律架構(gòu),使業(yè)主可以根據(jù)《建筑物管理條例》成立法團(tuán),在共同參與的理念下,自行管理其物業(yè)。
香港物業(yè)管理的權(quán)力來源主要是該物業(yè)的公共契約(簡稱“公契”)和《建筑物管理條例》。
公契是一份具有法律約束力的文件,當(dāng)業(yè)主購買多層建筑物的單位時,也同時擁有該物業(yè)部分不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),而公契通常會訂明所有業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任;雖然物業(yè)各單位由不同業(yè)主擁有,但每個業(yè)主同樣受到公契的約束,要一起承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。
《建筑物管理條例》,以法律形式清楚向市民闡述業(yè)主組織立案法團(tuán)及管理物業(yè)的權(quán)責(zé)!督ㄖ锕芾項l例》也同時為所有公契引入了強(qiáng)制性條款及增訂條款,以補(bǔ)充一些公契之不足。當(dāng)這些規(guī)定與公契原有條文有抵觸時,則以法律的規(guī)定為準(zhǔn)。
業(yè)主法團(tuán)的職責(zé)包括:處理有關(guān)大廈的財政及會計事務(wù);安排定期及預(yù)防性的大廈保養(yǎng);招募有牌照的保安人員或?qū)I(yè)的管理公司;維持清潔的居住環(huán)境;處理非法及非經(jīng)授權(quán)的建筑結(jié)構(gòu)問題;安排有關(guān)大廈管理的采購和招標(biāo)工作;擔(dān)當(dāng)住客與管理公司之間的溝通角色;爭取為屋苑或大廈獲取保險等等。
除了業(yè)主立案法團(tuán)外,香港常見的物業(yè)管理組織還包括業(yè)主委員會、互助委員會及物業(yè)管理公司。它們的組成方法及權(quán)力也各有不同:
業(yè)主委員會通常在公契內(nèi)都會訂明業(yè)主委員會的組成方法及運作細(xì)則,其權(quán)力及功能也源于公契。委員會主要協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主和管業(yè)經(jīng)理的溝通,就物業(yè)管理的重要事宜向管業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議和決定,并監(jiān)察物業(yè)管理公司的工作。
互助委員會是由民政事務(wù)專員批準(zhǔn)成立的業(yè)主及租客組織。由于互委會并非法人組織,因此并不具備訴訟權(quán)力。
物業(yè)管理公司是根據(jù)物業(yè)公契或管理合約等,以管業(yè)經(jīng)理身份執(zhí)行物業(yè)日常管理工作,例如清潔、維修和保養(yǎng)公共設(shè)施及執(zhí)行物業(yè)公契和《建筑物管理條例》所賦予管理物業(yè)的權(quán)力和責(zé)任。(蘇曉)