中新網(wǎng)9月6日電 前五個月突破2000億元,上半年超過2700億元!——中央對銀根、地根的調(diào)控?fù)醪蛔°y行對房地產(chǎn)業(yè)的偏愛。今年上半年,中國房地產(chǎn)國內(nèi)開發(fā)貸款一路高速增長,與去年同期相比漲幅達(dá)到56.4%。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道,來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)字顯示,今年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈,并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。這一數(shù)字去年全年只是同比增長了21.4%,但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%、48.5%和44%,到1月至5月,貸款突破2000億元,達(dá)2187.9億元,同比增長42.9%。
整個上半年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額更是讓人吃驚,達(dá)到2743.33億元,同比增長56.4%,增幅比去年全年高35個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金全部來源的16.7%,這一比重比去年同期高3.3個百分點。
尤其是在東部地區(qū)和北京、上海等地,房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款比重更高。今年1月至5月,東部地區(qū)為24.9%,比中、西部地區(qū)分別高6.5、8.1個百分點。上海、北京分別達(dá)31.3%和27.5%,比東部地區(qū)平均水平分別高6.4和2.6個百分點。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為,今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款高位反彈,主要是商業(yè)銀行與監(jiān)管部門博弈的結(jié)果。由于眾多銀行希望上市,就面臨著贏利的壓力,所以需要找到贏利行業(yè)發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款。然而,我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢是總需求不足下的投資快速增長,最能保證贏利的行業(yè)就是采掘業(yè)和房地產(chǎn)業(yè),把投資投向其它行業(yè)風(fēng)險都偏大而采掘業(yè)企業(yè)又大多屬于高能耗企業(yè),其發(fā)展受到國家限制,所以銀行更加偏好對房地產(chǎn)業(yè)貸款。
同時,由于央行規(guī)定的今年新增貸款額是固定的,銀行間就面臨著競爭,誰先貸款誰就搶先占用額度。這也是我國今年前七個月就用了全年貨幣供應(yīng)量95%的原因之一。
此外,地方政府與房地產(chǎn)商的投資沖動也加速了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長。馮科說,因為各省份的領(lǐng)導(dǎo)明年10月要換屆,所以現(xiàn)在就要上項目,明年才能見成效,好顯示自己的政績。而最容易拉動GDP增長的項目之一就是房地產(chǎn)開發(fā)。
今年上半年正好趕上了房地產(chǎn)商的一個投資旺季。2004年9月,銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四證齊全的情況下發(fā)放。這一政策就迫使房地產(chǎn)商想辦法籌資。現(xiàn)在,能籌到錢的企業(yè)基本已經(jīng)籌資完畢,房價又正在高漲,房地產(chǎn)商自然快馬加鞭。
馮科表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一路高漲,將給宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)帶來三大影響。首先是導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增長過快。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高增長必然直接推動房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年1月至2月已經(jīng)緩慢回落到19.7%,但是從今年1季度開始出現(xiàn)反彈跡象,1月至7月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元,同比增長24%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資一般占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額1/5左右,所以必然帶動固定資產(chǎn)投資增長加快。
其次,可能導(dǎo)致明年下半年商品房供給減少。馮科說,由于今年上半年貸款額很高,今年下半年到明年上半年的商品房供應(yīng)會相對充足。但是,同樣由于今年上半年貸款額高速增長,今年央行規(guī)定的新增貸款信貸目標(biāo)已經(jīng)基本用完,所以可以預(yù)計,今年下半年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款額將顯著減少。房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般需要一年左右的時間,所以預(yù)計明年下半年商品房的供給將會減少,也有可能拉動房價繼續(xù)上升。
最后,銀行新增貸款信貸目標(biāo)用罄還將導(dǎo)致銀行更加關(guān)注二手房市場,從而帶動二手房交易量上升,價格上漲。由于央行鼓勵個人住宅按揭貸款,所以這類貸款不占新增貸款額度指標(biāo)。在實際操作中,新房的購房按揭貸款一般都是和銀行給開發(fā)商的貸款捆綁的,所以隨著給開發(fā)商貸款的減少,新房的按揭貸款也會減少。由于住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)貸款,為了繼續(xù)爭奪這一市場,銀行勢必會努力提高二手房的按揭貸款。據(jù)馮科介紹,他參加的幾個銀行內(nèi)部研討會,都已經(jīng)把加大二手房按揭貸款列入下半年工作的主要任務(wù)。隨著二手房按揭貸款的增加,二手房交易將活躍,二手房房價也將進(jìn)一步上漲。(方燁 陳偉)