中新網(wǎng)6月29日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，6月，因為世界杯的開戰(zhàn)而使世界充滿著激情和對抗。6月，因為新政的頻出而使北京樓市充斥著爭議和觀望。整整一個月過去了，讓所有京城開發(fā)商和媒體期待的細(xì)則仍沒有出臺。
“90平方米”仍未定
關(guān)于“90平方米”究竟是套內(nèi)面積還是建筑面積的爭論還在繼續(xù)。購房者在觀望，開發(fā)商在觀望，政府也在觀望。新政牽動著的利益三方在6月集體選擇了觀望，這或許正是與去年調(diào)控有所不同的又一種表現(xiàn)。沒有誰能夠斷言京城樓市下一步會是怎樣的走法，就如同誰也不能斷言正在征戰(zhàn)中的世界杯冠軍會花落誰家一樣。
5月底，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(以下簡稱“意見”)。該意見一共15條，其中有兩個數(shù)字成為引發(fā)日后全民大討論的關(guān)鍵——90和70%。這兩個數(shù)字出自意見第二條，原文如是說：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。
這條意見在出臺后不久就被部分開發(fā)商無情地批判為是一種“計劃經(jīng)濟(jì)”的表現(xiàn)，根本不符合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。可見該條意見之于開發(fā)商的利害關(guān)系有多深，事實上，對于那些開發(fā)低密度住宅的開發(fā)商來說，這樣的意見幾乎是致命的。
不過，頗為戲劇化的是，就在開發(fā)商們誠惶誠恐地琢磨著該意見的執(zhí)行力度會有多大，并開始計劃應(yīng)對措施的時候，來自政府相關(guān)部門的解釋讓開發(fā)商偷偷地松了口氣。雖然這些解釋時至今日依然很模糊，且讓各方越來越“難懂”，但至少在開發(fā)商眼里看來，這就是“政策執(zhí)行會有松動”的信號。
不管這樣的變化是不是就能代表“宏觀調(diào)控將會軟著落”，開發(fā)商最初嚴(yán)陣以待的心情肯定是沒有了�；蛟S這也正是北京遲遲沒有出臺落實9部委意見細(xì)則的原因——讓市場的聲音來評斷新政是否有足夠的可操作性，然后再根據(jù)市場的聲音來制定最符合實際的落實政策。而相信在不久之后，關(guān)于“90平方米”和“70%”這兩個數(shù)字的最終解釋將會還開發(fā)商和購房者一個明白。
營業(yè)稅VS個稅
同樣是出自9部委的15條意見，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅”。
如果就“90平方米占70%”的意見對于市場銷售層面的深遠(yuǎn)影響還有一定的滯后性，那么征收營業(yè)稅帶給京城二手房市場的震蕩則來得更為快速。在意見出臺后的短短一周時間，京城二手房市場交易量就下降近三成；同時，市場房源出售量也急速下降18%。從來自專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的案例分析來看，二手房營業(yè)稅征收年限的延長，使絕大多數(shù)二手商品房的業(yè)主在出售其房產(chǎn)時交易成本增加、預(yù)期利潤減少。以一套80萬元房產(chǎn)為例，滿5年出售僅需要支付400多元的稅費，而未滿5年出售則需要支付5.5萬元的高額稅費，兩者之間差距是顯而易見的。
在這樣的成本差距下，誰也不愿做虧本的買賣。“囤房”自然也就成為二手商品房業(yè)主們的共同選擇。而這也的確起到了抑制市場買賣需求的作用，但其帶來的反作用也是直接而明顯的——截至目前，京城二手商品房報價繼續(xù)上漲。市場上可供選擇的房源少了，房價自然也就跟著漲了，這個規(guī)律也已經(jīng)是被市場驗證多次的。
而就在這樣的環(huán)境下，日前，又傳出了北京計劃在7月全面對二手房交易強(qiáng)制征收個人所得稅的消息，業(yè)內(nèi)人士也已經(jīng)預(yù)測屆時二手房價將會上漲8%以上。如果這樣的傳聞最終被確定，無疑會給已經(jīng)開始略顯蕭條的京城二手房市場“雪上加霜”，在賣方因營業(yè)稅征收之限而“囤房”，買方因個稅增加、房價上漲而“觀望”的情況下，不知道京城二手房市場究竟何時才能真正地加快建立起來？
別墅&三天開盤
作為新政調(diào)控的重要部分，對于土地市場肅清也是從月初進(jìn)行到月末，尤其是在6月25日第14個全國土地日前后，更是達(dá)到了一個高湖。而在一系列關(guān)于嚴(yán)控土地管理的政策中，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理”的規(guī)定，大概是讓別墅開發(fā)商們最為心花怒放的政策。
雖然停止別墅類房地產(chǎn)項目供地的相關(guān)規(guī)定早有成文，但比起之前“有規(guī)定無執(zhí)行”現(xiàn)象，這一次國土資源部看來是鐵了心要在別墅供地上做個了斷。沒有供地，自然也不會再有新的別墅項目面市；沒有新項目入市，目前在售或已經(jīng)獲批規(guī)劃的項目自然也就“物以稀為貴”。在這樣的邏輯之下，別墅開發(fā)商也沒有理由再苦著臉，發(fā)愁自己的房子不好賣了。
事實上，自停止別墅類房地產(chǎn)供地的政策下發(fā)之后，多數(shù)在售別墅項目都紛紛放緩了項目的銷售節(jié)奏，而放緩節(jié)奏的一個最有效辦法就是漲價。據(jù)稱，在不到一個月的時間里，個別別墅項目每平方米的售價就上漲了2000元；而一些尚未開盤的項目，也都采取了高于周邊項目平均售價的定價策略。
除此之外，另一個放緩節(jié)奏的辦法就是遲領(lǐng)預(yù)售證或干脆不領(lǐng)預(yù)售證。根據(jù)北京市建委在月初出臺的落實宏觀調(diào)控政策的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)必須開盤，并按整棟對外銷售。此條規(guī)定的目標(biāo)旨在消除開發(fā)商“囤房”現(xiàn)象，這對于有資金壓力的開發(fā)商來說肯定會起到相當(dāng)大的作用。但在別墅市場上，部分開發(fā)商并沒有過多在意，不少開發(fā)商表示，目前別墅市場局勢大轉(zhuǎn)，一些尚未銷售的房子可以等到再成熟一點的時候再領(lǐng)預(yù)售證，屆時售價肯定也會有所變化。由此看來，在這一次的新政風(fēng)暴中，別墅市場可能是目前惟一也是最明確的調(diào)控獲益者。(仰靜）
