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降幅領(lǐng)跌全國 上海樓市:“謎局”背后真相何在?

2006年11月02日 10:25

 

    10月30日消息,“國六條”及作為“國六條”實(shí)施細(xì)則的9部門意見出臺(tái)后,上海樓市出現(xiàn)成交量下跌的局面。與此同時(shí),2006年1至5月,上海房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)近年來的首度下降。有業(yè)內(nèi)分析人士稱,將這兩方面的情況結(jié)合起來考慮后可以斷言,宏觀調(diào)控對(duì)上海樓市已初顯成效。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)11月2日電  據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道,有關(guān)上海房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和走勢(shì)判斷,已經(jīng)日益成為滬上地產(chǎn)界熱衷的一項(xiàng)技術(shù)含量極高的專業(yè)游戲。其統(tǒng)計(jì)方式的花樣百出,結(jié)論的離奇蒼白,早已失去了對(duì)投資者本該有的指導(dǎo)意義。這種行業(yè)性尷尬的出現(xiàn),固然部分與各方統(tǒng)計(jì)者的復(fù)雜動(dòng)機(jī)有關(guān),但顯而易見的是,這也和當(dāng)前上海樓市之復(fù)雜難解局勢(shì)有更深層次的關(guān)系。

  國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局11月1日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示,9月份,全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%,漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,漲幅較大的主要城市包括:廈門11.4%,深圳10.6%,北京10.3%;降幅最大的城市:上海2.3%。

  第三季度,全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%。其中,漲幅較高的主要城市包括:深圳12.3%,北京10.9%,廈門10%;降幅最大的城市:上海2.3%。

  二手房貸款門檻節(jié)節(jié)低

  日前,滬上各家商業(yè)銀行開始將主要精力投放到二手房貸業(yè)務(wù)上,二手房貸的門檻逐步放寬,相應(yīng)的鼓勵(lì)性政策層出不窮。漢宇地產(chǎn)按揭部張偉剛透露,在一手房市場(chǎng)緊縮的壓力下,銀行正在大力擴(kuò)展二手房貸業(yè)務(wù),目前銀行對(duì)于二手房的審批都相對(duì)比較寬松。

  在滬上多數(shù)銀行將90平方米以下的優(yōu)惠政策推廣至二手房,即貸款最高八成、利率下浮15%后,據(jù)了解,目前滬上包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分銀行,二手房貸款期限與房齡之和已從不超過30年提高到不超過35年。多家滬上銀行反映,房齡在5年以內(nèi)的二手房貸款期限最長可達(dá)30年。此外,貸款期限加上借款人年齡從不超過65年提高到70年。“接力貸”、“存抵貸”、“隨借隨還”、“組合還款法”等房貸新品均成為銀行爭(zhēng)取二手房貸的利器。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,由于土地的稀缺性,在上海、北京和廣州等住房存量較大的城市,二手房交易將越來越熱。銀行內(nèi)部統(tǒng)計(jì),上海的二手房貸款所占二手房總交易額的比重超過50%。

  與此同時(shí),上海各家中資商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)均出現(xiàn)了貸款質(zhì)量下滑、違約增加以及不良率升高等問題。之前上海中資商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是以一手房為主,所以近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入給一手房市場(chǎng)帶來的壓力也傳遞到了銀行房貸上。

  有房貸業(yè)務(wù)專家認(rèn)為,隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展,一手房、二手房的市場(chǎng)價(jià)值都是一樣的,抵押物風(fēng)險(xiǎn)也逐步趨同。宏觀調(diào)控的不斷深入導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,成交一直未有明顯增長,自9月以來,公寓周成交面積環(huán)比漲幅最高僅為13.8%,其余時(shí)間的成交面積漲幅一直低于10%,上周還出現(xiàn)了10.3%的降幅。在這種市場(chǎng)條件下,銀行想主要依靠一手房來扭轉(zhuǎn)目前房貸頹勢(shì)的難度非常大。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展,隨著大量新房和次新房流入二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng),二手房市場(chǎng)成為一手房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充,二手房的市場(chǎng)價(jià)值也得到提升。同時(shí)二手房的市場(chǎng)需求主要是自用性需求,這也使得以二手房為標(biāo)的的房貸質(zhì)量相應(yīng)較高。

  富陽(中國)控股分析師表示,在市場(chǎng)發(fā)展到一定階段之后,二手房市場(chǎng)會(huì)愈加成熟并慢慢成為市場(chǎng)的支柱之一。因此銀行必須謀求開拓二手房貸款市場(chǎng)!澳壳翱磥,銀行對(duì)于這一塊市場(chǎng)的開拓還是非常謹(jǐn)慎的,基本上都是將一手房的金融產(chǎn)品向二手房進(jìn)行移植,而沒有開發(fā)出適合二手房特點(diǎn)的專門金融產(chǎn)品!

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編輯:王菲】
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