中新網(wǎng)8月23日電 據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，讓無數(shù)中低收入家庭夢縈魂?duì)康慕?jīng)濟(jì)適用房有可能改變現(xiàn)在的全售方式，取而代之以租賃，建設(shè)部有關(guān)專家組正在研究此事。不過市建委負(fù)責(zé)人22日表示，在新政出臺(tái)之前，北京市仍然堅(jiān)持目前執(zhí)行的定向銷售方式。

　　經(jīng)適房供不應(yīng)求

　　“以租代售”，即經(jīng)濟(jì)適用房改變現(xiàn)在全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。這樣的做法可以幫助更多中低收入家庭解決安居問題，同時(shí)緩解目前經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求的矛盾。

　　據(jù)了解，目前北京市已取得經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，正“排隊(duì)”準(zhǔn)備購買經(jīng)濟(jì)適用房的市民已多達(dá)十多萬人，而本市每年竣工的經(jīng)濟(jì)適用房僅有200萬平方米，以每套80平方米計(jì)算，也只有2萬多套，而且大部分經(jīng)濟(jì)適用房已安排定向銷售，“排隊(duì)”的市民基本上是望梅止不了渴。

　　需求有望分流

　　有關(guān)部門正在醞釀的住房體制改革將最終形成一系列住房保障產(chǎn)品，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。其中廉租房只面對(duì)低保人群，租金非常便宜，但數(shù)量很少；不夠條件申請(qǐng)廉租房的中低收入家庭可以申請(qǐng)租住經(jīng)濟(jì)適用房，這些住房條件較好，但租金要高于廉租房；希望購買產(chǎn)權(quán)房的中低收入家庭還有一個(gè)選擇，就是購買限價(jià)商品房，這些房子比普通商品房便宜，但由于開發(fā)商繳納了土地出讓金，價(jià)格應(yīng)該比現(xiàn)在銷售的沒有繳納土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房要貴一些。因此，目前在經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)“窗口”“排隊(duì)”的市民將會(huì)分流到租賃經(jīng)濟(jì)適用房和購買限價(jià)房兩個(gè)“窗口”。

　　基金當(dāng)“新房東”

　　經(jīng)濟(jì)適用房以租代售牽涉到開發(fā)模式的問題。

　　現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)模式是政府劃撥土地，開發(fā)商建設(shè)，消費(fèi)者購買；如果以租代售，投資一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的回報(bào)期可能從2年變成20年，哪個(gè)開發(fā)商有耐心做這樣的買賣呢？

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司地產(chǎn)策劃三部高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理何鋒說，本來經(jīng)濟(jì)適用房利潤就比普通商品房要低，政府要求控制在3%以內(nèi)，一旦實(shí)行“以租代售”后，其漫長的操作過程更會(huì)給開發(fā)商資金回籠造成一定的壓力，因此肯定會(huì)有大量開發(fā)商選擇利潤更高的項(xiàng)目。

　　“不過，”何鋒話鋒一轉(zhuǎn)，“不同的資本要求的回報(bào)不同，有的要求高利潤高風(fēng)險(xiǎn)，有的要求低風(fēng)險(xiǎn)低利潤。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有一定的政府保障性質(zhì)，政府會(huì)相應(yīng)分擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的話，政府可以把項(xiàng)目整體賣給基金，基金會(huì)對(duì)其穩(wěn)定的租金回報(bào)感興趣的。”

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京分公司常務(wù)副總要嘉佳也同意這一觀點(diǎn):“部分基金可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房感興趣，他們追求的是穩(wěn)定的租賃回報(bào)率，而投資風(fēng)險(xiǎn)卻小得多。”

　　開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的東家，今后除了個(gè)別格外“厚道”的開發(fā)商，應(yīng)該還會(huì)出現(xiàn)信托、基金等新的組織形式。這些金融組織并不懂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此代替他們行使開發(fā)職能的很可能是已有項(xiàng)目代建經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管理公司。(劉揚(yáng))