中新網(wǎng)10月11日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，近年來各地房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，買房投資的市民日益增多。然而在當(dāng)前宏觀調(diào)控“聲聲緊”的情況下，一些中小開發(fā)商資金緊缺，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓群。專家提醒，此時(shí)買房要擦亮眼睛，看清開發(fā)商的實(shí)力和招數(shù)，警惕承諾背后的“爛尾陷阱”，避免不必要的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。
樓盤爛尾房款沒著落
今年8月，北京宣武區(qū)某樓盤30多名業(yè)主在售樓處抗議。業(yè)主們表示，開發(fā)商多次承諾至今仍沒兌現(xiàn)，60多戶業(yè)主總共投入7000多萬房款，三年多了仍不能入住。樓盤爛尾后，業(yè)主維權(quán)困難重重。業(yè)主邢先生稱，他們從2003年底開始維權(quán)，官司是勝訴了，但房款仍然沒有著落。即使法院強(qiáng)制執(zhí)行也沒效果，因?yàn)殚_發(fā)商的賬戶沒錢。他們希望有關(guān)部門能夠出面協(xié)調(diào)，挽回一些損失。
廣州的李先生買了一套住房，住進(jìn)去快一年了，房產(chǎn)證卻遲遲拿不到手。原來是開發(fā)商把房子抵押給銀行，用貸款蓋二期項(xiàng)目，并沒有給李先生及時(shí)解押并辦理登記備案。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說，有些開發(fā)商不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，簽訂商品房買賣合同收取房款后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案。在解押之前，這樣的房子是不能辦理房產(chǎn)證的。而抵押房一旦爛尾，購(gòu)房者損失更大，因?yàn)殂y行作為抵押權(quán)人可以對(duì)抵押物進(jìn)行處置并享有優(yōu)先受償權(quán)。購(gòu)房人可能無法得到房子，只能事后追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
業(yè)內(nèi)人士透露，這幾年房市虛熱，一個(gè)工程施工至地面階段，地下車位就可抵押給銀行，以獲取下一步開發(fā)資金，建至封頂就可把商鋪抵押出去。但是，開發(fā)商資金鏈一旦斷裂，“抵押房”很有可能變成爛尾樓，成為吞噬百姓血汗錢的黑洞。
三大原因?qū)е聵潜P爛尾
在廣州市區(qū)的人民路、東風(fēng)路、環(huán)市東路、天河北路等主要地段，至今仍矗立著不少裸露著鋼筋水泥的爛尾樓，這些是上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破滅留下來的痕跡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年廣州市共有100多個(gè)爛尾地盤，其中將近一半成了爛尾樓。
專家認(rèn)為，樓盤爛尾最直接的原因是開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出了問題。在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的時(shí)期，開發(fā)商只需要投入少量資金，待工程啟動(dòng)后就貸款。但碰上宏觀調(diào)控，銀行縮緊貸款，一些開發(fā)商資金緊缺，工程便拖延下來。還有的開發(fā)商盲目炒作，借開發(fā)為名，樓盤幾經(jīng)轉(zhuǎn)手導(dǎo)致爛尾。
一些政府部門盲目審批，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目輕易上馬的助推器。過去開發(fā)商搞土地開發(fā)，首期繳納地價(jià)總額的20%，就可拿到建設(shè)土地批準(zhǔn)書到銀行貸款。政府個(gè)別部門盲目引入房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻對(duì)項(xiàng)目資金的到位情況并不了解，出現(xiàn)一些開發(fā)商“空手套白狼”的情況。
同時(shí)，監(jiān)管不力和懲戒過輕，導(dǎo)致開發(fā)商容易違約。開發(fā)商拿購(gòu)房人的錢來蓋房子，數(shù)鈔票的時(shí)候又把風(fēng)險(xiǎn)甩給購(gòu)房人，這已經(jīng)成為行業(yè)慣例。有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商沒有太多約束，開發(fā)商失敗就走人，樓盤就爛尾。
如何做個(gè)精明買房人
專家提醒，相對(duì)于開發(fā)商，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎判斷，精明買房，不要輕信開發(fā)商“看上去很美”的承諾。
首先，開發(fā)商的品牌是購(gòu)房者的保障。一些大品牌的開發(fā)商資金相對(duì)充足，貸款信譽(yù)良好，不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的資金周轉(zhuǎn)問題而讓自己的樓盤成為爛尾樓。有一些不知名的樓盤品牌，若其開發(fā)商的背景是上市公司，在資金上也不會(huì)有很大問題。
其次，盡量把開發(fā)商的口頭承諾轉(zhuǎn)為書面的合同形式，讓其具有一定的法律效力。開發(fā)商在銷售時(shí)，常常持續(xù)推高房?jī)r(jià)，但同時(shí)會(huì)推出許多促銷手段。購(gòu)房者需要關(guān)注的是這些促銷手段究竟能給自己帶來多大的優(yōu)惠，如買房送裝修就要看看裝修材料的質(zhì)量、裝修實(shí)價(jià)、保修措施等細(xì)節(jié)問題，并要求開發(fā)商把這些承諾寫在合同上。
此外，對(duì)于抵押房要多留個(gè)心眼。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說，已抵押的商品房可以預(yù)售，但必須獲得抵押權(quán)人(通常是銀行)的同意，并將抵押情況告知買受人(購(gòu)房人)。建議購(gòu)房者在買房前上網(wǎng)查清房子的抵押情況。如果發(fā)現(xiàn)自己買了抵押房，可以咨詢律師，與開發(fā)商談判并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（俞懋峰 黃玫）
