中新網(wǎng)9月1日電 據(jù)《國際金融報》報道,為了應(yīng)對加息帶來的負(fù)面沖擊,各家銀行被迫拾起“0.85倍”這一“救命稻草”,盡量擴(kuò)展優(yōu)惠利率適用面。那么,銀行推出的0.85倍優(yōu)惠利率,到底能給買房人多少甜頭呢?
下限利率漸成主流
工商銀行的反應(yīng)最為迅速,加息之后,一份由工行總行制定的房貸業(yè)務(wù)新通知迅速下發(fā)到各地分行。通知規(guī)定,對于購買第一套房的貸款客戶,給予新基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠,即五年以上貸款客戶執(zhí)行5.814%的利率下限。
此外,工行總行還將第二套購房是否實行優(yōu)惠利率的權(quán)力下放到各地分行。工行上海分行某信貸員表示,第一套房沒有貸款或貸款已經(jīng)還清,以及符合工行優(yōu)質(zhì)客戶條件者購買第二套房,該行仍將給予8.5折優(yōu)惠。
其他銀行的策略基本一致,即,盡可能地給予最大限度的優(yōu)惠。如深圳發(fā)展銀行的方案為:對8月19日以后辦理個人住房按揭貸款,一般均可給予按基準(zhǔn)利率下調(diào)15%的最優(yōu)惠利率;對于8月19日以前辦理房貸的客戶,如果目前已享受下調(diào)10%的優(yōu)惠利率,且信用記錄良好,該行將繼續(xù)給予其最優(yōu)惠的貸款利率,即按新基準(zhǔn)利率下調(diào)15%。另外該行還規(guī)定:購三套以上住房的客戶一般不享受優(yōu)惠房貸利率;購兩套住房的客戶仍可獲得下調(diào)15%的最優(yōu)惠利率。
光大銀行的規(guī)定是,對于購買前兩套住房(含一手房、二手房)的優(yōu)質(zhì)客戶可執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的下限利率;對存量客戶,自2007年1月1日起進(jìn)行利率調(diào)整,無逾期情況的,自動將利率由原下調(diào)10%調(diào)整為下調(diào)15%。
中行上海分行則表示,對于該行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶,實行8.5折利率優(yōu)惠。值得指出的是,該行優(yōu)質(zhì)客戶的界定相當(dāng)寬松:只要購房者有固定工作,“四金”繳納達(dá)到500元,即可算房貸優(yōu)質(zhì)客戶;公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)中高級管理人員,在能源、電力、郵政等行業(yè)工作的人員一律算優(yōu)質(zhì)客戶。
更有甚者,由于普遍實行8.5折優(yōu)惠,由此導(dǎo)致,部分期限的房貸利率甚至要比原來的利率水平還低。以一至三年(含)期貸款為例,加息前的利率為6.03%,下浮10%為5.427%,加息后為6.30%,下浮15%為5.355%,比加息前降低0.072個百分點。據(jù)了解,目前選擇一至三年期房貸的客戶占比約為5%。
提前還款小有限制
當(dāng)然,房貸業(yè)務(wù)萎縮給消費者帶來的未必全是“好事”。目前,已有多家銀行對貸款不到一年就提前還款者收取1%左右的違約金,另外,大多數(shù)銀行還對提前還款金額設(shè)定了最低限額,對于提前還款的次數(shù),也有不盡相同的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,兩次加息過后,如果提前還款數(shù)量不斷增多,銀行將會對此行為施加更為嚴(yán)格的控制。
這種苗頭已經(jīng)有所顯現(xiàn)。譬如說,近幾年來,滬上銀行提前還貸預(yù)約期一般為7個工作日左右,不過,近期不少銀行開始推翻此慣例,部分銀行規(guī)定了10個工作日左右的預(yù)約期,有些甚至規(guī)定,欲提前還款者必須提前15天通過電話或書面向銀行預(yù)約,然后由銀行確定具體的還貸時間。
另外,部分已經(jīng)推出“無障礙提前還貸”概念的銀行也已不能履行當(dāng)初的承諾,即保證在5個工作日內(nèi)辦妥提前還貸手續(xù)、且不收任何違約金。新的規(guī)定是,每月5日為固定的提前還貸日,客戶提前還款必須在此前預(yù)約,否則就要等到下個月的5日。部分支行還對每月提前還貸總量設(shè)上限,超過后,則當(dāng)月不再受理提前還貸。
銀行方面對此作出的解釋是,伴隨樓市調(diào)控和多次加息,滬上銀行提前還款量同比大增。銀行在人手分配、資金重新投放等方面難以協(xié)調(diào),預(yù)約期拉長也屬無奈之舉。
不過,也有知情人士表示,一家房貸余額規(guī)模在40億元左右的銀行,目前一個月的提前還貸量大約在2億元左右,即使按照6%利率來估算,每延遲半個月就可多收利息50萬元,一年下來就是600萬元。
針對于此,上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師認(rèn)為,銀行通過較長預(yù)約期而取得的利息收入屬于不當(dāng)?shù)美,消費者有權(quán)拒付。因為在目前的房貸借款合同中,基本沒有對提前還款的預(yù)約期進(jìn)行約定,銀行應(yīng)當(dāng)與借款人協(xié)商預(yù)約期限,而不能單方面規(guī)定。長達(dá)半月的預(yù)約期也大大超過了合理的范圍,如果銀行的工作效率不高,確實需要這么長的工作時間,也不應(yīng)該收取預(yù)約期的全部利息,超過合理工作時間的利息應(yīng)該免收。
固定利率是否合算
取5年期貸款作比較:加息前,光大銀行和招商銀行推出的固定利率貸款可優(yōu)惠至5.34%和5.73%,而新調(diào)整后,5年期貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到6.48%,按8.5折計算,浮動利率貸款的優(yōu)惠利率為5.508%,由此可見,當(dāng)初選擇光大銀行固定利率貸款者,已經(jīng)享受到0.168個百分點的息差。
不過,選擇10年期固定利率產(chǎn)品者尚未獲取實惠。兩次加息前,光大銀行推出的固定利率為6.08%,招商銀行為6.09%,但是目前該檔次浮動利率房貸優(yōu)惠利率仍只有5.814%,后者仍有0.266及0.267個百分點的息差優(yōu)勢。
如果央行再次加息0.27個百分點,那么10年期貸款利率將升至7.11%,按8.5折計算為6.044%,已經(jīng)非常接近于兩行當(dāng)初實行的固定利率;而若央行繼續(xù)這一次長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度的思路,如對該檔次利率上調(diào)0.45個百分點,則優(yōu)惠利率升至6.197%,超過兩行當(dāng)初實行的固定利率。
再來看上調(diào)后的固定利率房貸,光大銀行5-10年(含)期優(yōu)惠利率為6.12%,高于浮動優(yōu)惠利率5.814,而若央行再次加息0.36個百分點,則兩者可以持平。
總體來說,理財專家建議,以下三種人群適合選擇固定利率房貸:一是認(rèn)為我國利率水平還將持續(xù)上升的;二是認(rèn)為自己未來收入比較穩(wěn)定,足以支付固定按揭還款額的;三是已購多套房屋或因其他原因不能在銀行享受浮動利率下限優(yōu)惠的購房者,因為現(xiàn)在各銀行的固定利率實際已低于浮動基準(zhǔn)利率。(衛(wèi)容之)